Особливості експертної оцінки нерухомості для відчуження шляхом прямого викупу
Автор: Фесенко Ростислав Валерійович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2022-2023 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Фесенко Р.В., Винарчик Л.В. (керівник). Особливості експертної оцінки нерухомості для відчуження шляхом прямого викупу. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська Політехніка», Львів, 2022. Розширена анотація. Визначення вартості нерухомості є узвичаєним та одним з найбільш поширених завдань практичної оціночної діяльності, до якої вдаються у разі зміни власника, умов власності та умов використання власності, опираючись на її результати під час приватизації, оподаткування та бухгалтерського обліку, при іпотеці, примусовому відчужені та прийнятті інвестиційних і містобудівних рішень, тощо. Нерухоме майно, водночас є доволі непростим для оцінювання об’єктом. Експертна грошова оцінка є обов’язковим видом діяльності. Це процес визначення вартості майна та пов’язаних з нею прав оцінювачем, що проводиться виключно для укладення цивільно-правових угод та інших нотаріальних оформлень, а також правильного встановлення суми податку. Для практичної реалізації теоретичних положень обрано нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою Львівська область, Львівський р., м. Городок, вул. Джерельна, 18а, яка використовується для комерції. Об’єкт дослідження ? земельна ділянка з розташованими на ній нежитловими будівлями комерційного призначення. Предмет дослідження ? визначення особливості експертної оцінки нерухомості для відчуження шляхом прямого викупу. Мета дослідження: визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для приватизації шляхом викупу. Результати дослідження. Формування ринку нерухомості, як однієї із галузей економіки держави є самостійним видом діяльності, що має на меті забезпечення об’єктивною та достовірною, а також доступною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку. В процесі становлення ринкових відносин нерухомість стала об’єктом адміністративних, податкових, цивільних та житлових правовідносин. На сьогоднішній день одним з найнадійніших видів вкладення капіталу вважається придбання об’єктів нерухомості. Проаналізовано нормативно-правові джерела у сфері оцінки нерухомості, зокрема, національні стандарти оцінки, закон «про оцінку майна», а також роботи фахівців кафедри оцінки нерухомості Національного університету «Львівська політехніка». Визначення вартості нерухомості залежить від наступних факторів: місця розташування, наявності і якості інфраструктури, транспортної доступності, характеру навколишньої забудови, фізичних характеристик й об’ємно-параметричних рішень самого об’єкта оцінки і т.д. Представлено розрахунок ринкової вартості об’єкту досліджень, як найвірогіднішої ціни, за яку він може бути відчужений на відкритому конкурентному ринку. Вибір методу оцінки є надзвичайно важливим для одержання об’єктивної і точної вартості нерухомості, тому використано такі підходи до оцінки нерухомості: порівняльний, метод залишку для землі та метод капіталізації чистого доходу. Обґрунтовано узгодження результатів оцінки і сформульовано висновок про оцінну вартість об’єкту досліджень. Представлено характеристику об’єкта оцінки, його найкраще та найбільш ефективне використання, обґрунтовано розрахунок отриманої ринкової вартості трьома методичними підходами, а саме порівняльним – 9 420 грн. та 337 грн за м2, вартість об’єкта методом залишку для землі вийшла приблизно однаковою, а саме – 9 345 грн. та 334 грн за м2 без урахування ПДВ. Проаналізувавши доцільність використання того чи іншого методичного підходу, взявши до уваги усі переваги та недоліки методів, звертаючи увагу на мету оцінки прийшли до висновку, що на сьогоднішні умови, які склалися на ринку, можна надати перевагу обом методам, тому для більш точного значення вартості можна використовувати середнє значення між двома підходами, це буде найбільш аргументованим та повністю відображатиме ринкову вартість об’єкту досліджень. Ринок нерухомості відчуває на собі колосальний вплив війни в Україні, що визначає його стан і тенденції розвитку. Проаналізовано стан житлового ринку нерухомості за 2022 рік, проаналізовано ціни за м2 на первинну житлову нерухомість в Україні та місті Львів, визначили, що середня ціна за м2 у Львові станом на листопад 2022 року складає 46 300 грн. Розглянуто поквартальні ціни, а також більш детально ціни по місяцях та медіанні ціни. Визначили, що найдорожчим районом для купівлі новобудови є Галицький район міста, де вартість одного м2 сягає в середньому до 76 500 грн, а найдешевшим в свою чергу є Сихівський та Шевченківський райони міста, де ціна не перевищують 43 000 грн за м2. Ринок нерухомості був повністю заморожений в березні та квітні по всій країні, але все ж, починає поступово налагоджуватись, найбільше в західних областях, це можна побачити по проведеному аналізу динаміки цін, де видно чітку тенденцію, що попри ріст цін в гривневій валюті, поступо піднімається і попит серед людей. Коротко розглянули ситуацію на вторинному ринку нерухомості, який також зазнав кризи через війну, а саме, можна побачити, що ціни на купівлю та оренду в ряді областей, зокрема тих, які знаходяться ближче до кордонів з ЄС, суттєво підвищились. Насамперед, причина була в віддаленості західних та деяких північних областей від точок активних бойових дій. Ключові слова: нерухоме майно, об’єкт оцінки, комерційна нерухомість, ринок нерухомості, експертна оцінка нерухомості. Перелік використаних літературних джерел: Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вiд 12.07.2001 р. № 2658-III / Відомості Відомості Верховної Ради України, 2001, № 47, ст.251. Оцінка нерухомості: навч. посібник / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – 2-ге вид., перероб. і доп. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2016. – 300 с. Taratula, R., & Stupen, N. (2018). Land resources management in Ukraine under the conditions of the local government reforming. Scientific Papers: Series Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development, 18, 375-382. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Bugaenko, E., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Algorithm for calculating the normative area of an industrial enterprise land plot. Geodesy and Cartography, 44(2), 63-70. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Sidorenko, V., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Studying the ways of effective taxation of objects of underground commercial space. Geodesy and Cartography, 67(1), 71–85. Sai, V., Кhavar, Y., & Vynarchyk, L. (2019). The relevance assessment of the land use for wind power engineering in settlements of Lviv region. Geodesy and Cartography, 45(4), 154-160. Perovych, L., Perovych, I., & Ludchak, O. (2018). Modeling the Processes of Land Resources Administration. Geodesy and Cartography, 67(2), 295–303.