Побудова моделі ринкового ціноутворення нежитлової нерухомості
Автор: Костюшева Яна Георгіївна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Костюшева Я. Г. Калиніченко Ю.В. (керівник). Побудова моделі ринкового ціноутворення нежитлової нерухомості. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2020. Розширена анотація До теперішнього часу поняття «ринок нерухомості» юридично не закріплено, і саме тому у Національних стандартах оцінки [1,2,3] визначення ринку нерухомості відсутня. Тому, у даній роботі розкрито зміст терміну «ринок нерухомості». Визначено специфіку ринку нерухомості та досліджено методологію моделювання ринкового ціноутворення. Теоретичним засадам процесу моделювання ринкового ціноутворення присвятили свої праці зарубіжні і вітчизняні вчені. Ю. Губаром встановлено, що модель оцінки нерухомості для системи кадастру повинна створюватися шляхом групування вихідної множини даних про ціни об’єктів нерухомості за ціноутворюючими чинниками, що сильно корелюються з цінами об’єктів та розрахунку коефіцієнтів моделі шляхом порівняння середніх значень вихідної множини даних [4]. Ю. Калиніченко досліджено принципи методології моделювання тенденцій ринку нерухомості, рекомендовано для побудови тренду використовувати поліноміальну апроксимацію, сформульовано гіпотезу про існування кривої, що відображає зміну загального рівня цін на ринку [5]. В. Воронін розробив ставки модульної капіталізації і дослідив зміни цих ставок відповідно до моделі зміни вартості і доходу [6]. Об’єкт дослідження: процес моделювання ринкового ціноутворення. Предмет дослідження: є теоретичні засади і практичні рекомендації щодо побудови моделі ринкового ціноутворення нежитлової нерухомості в інтересах оціночної діяльності. Мета дослідження: мета магістерської роботи полягає в обгрунтуванні теоретичних положень, розробленні теоретичних і практичних рекомендацій щодо процесу моделі ринкового ціноутворення. Відповідно до мети дослідження були вирішені наступні завдання: - проаналізувати термін «ринок нерухомості»; - визначити специфіку ринку нерухомості; - проаналізувати комерційну нерухомість як інвестиційний інструмент при побудові моделі ринкового ціноутворення; - сформулювати методичні основи побудови моделі ринку нежитлової нерухомості; - провести аналіз ринку виробничо-складських приміщень; - побудувати моделі принципів дохідного підходу; - здійснити розрахунок вартості об’єкта оцінки методом прямої капіталізації (дохідний підхід) - побудувати модель для визначення чистого операційного доходу; - здійснити розрахунок вартості об’єкта оцінки методом порівняння продажів (порівняльний підхід). Результати досліджень. Ринок нерухомості – це сектор національної економіки, що поєднує такі елементи як «суб’єкти», «об’єкти», «процеси» і «функції управління ними» у складну соціально-економічну систему при створенні, розвитку та обігу об’єктів нерухомості. Ринку нерухомості притаманна особлива унікальна специфіка. Її суть полягає в тому, що нерухомість належить одночасно до трьох видів ринків: товарного, фінансового та ринку капіталів. Проте, перенесення основних положень функціонування цих ринків на ринок нерухомості, а, отже, і на оціночну діяльність, може призвести до високого ступеню невизначеності результатів оцінки і неадекватного аналізу поточної ситуації, яка складається на реальному ринку нерухомого майна. Характерне для вищевказаних ринків цінове саморегулювання під впливом попиту та пропозиції не може бути застосоване до ринків нерухомості. Ринок нерухомості є надзвичайно складним і неоднорідним Кожна будівля відрізняється від іншої місцем розташування, об’ємно-планувальними характеристиками, інженерно-технічним забезпеченням, рівнем менеджменту та ін. Земельні ділянки відрізняються місцем розташування та правовим режимом, якісними та фізико-хімічними характеристиками, геологічними параметрами, характеристиками ґрунтів та ін.[6]. Неефективність на ринку нерухомості проявляється відхиленням вартості від цінності. З огляду на цей факт ми відмовилися від визначення вартості лише як цифри, що відображає найбільш ймовірну об’єкту оцінки. У роботі зроблено фундаментальний аналіз ситуації на ринку нерухомості. Визначено, що ринок виробничо-складської нерухомості, до якої належить оцінюваний об’єкт, виявився більш стійким до потрясінь, спричинених пандемією COVID-19. Відбулася активізація попиту на складські приміщення з боку роздрібної торгівлі (англ. – retail) продуктами, фармацевтики та e-commerce. Бурхливий розвиток оnline торгівлі під час карантинних обмежень, зокрема на ліки і на продукти харчування, стимулює потребу в дистриб’юторських послугах. Зокрема, за останній час поставки товарів з-за кордону в Україну не припинилися, але істотно подорожчали. Тому зараз рітейлери, остерігаючись девальвації гривні, стараються заповнити склади імпортованим товаром за старою закупівельною ціною. З метою забезпечення достатнього рівня запасів для швидкого задоволення споживчого попиту, рітейлери вимагають від постачальника зберігати великі обсяги товару на складі, що, відповідно, збільшує попит на складські приміщення. Побудовано модель ринкової інформації (первинні дані для побудови моделі ринкового ціноутворення). Побудовано модель ринкового ціноутворення. Ключові слова: ринок нерухомості, модель ринкової інформації, модель ринкового ціноутворення, дохідний підхід, ставка капіталізації, порівняльний підхід. Перелік використаних літературних джерел: 1. Cabinet of Ministers of Ukraine. (2003). On approval of the National Standard No. 1 "General Basis for Assessment of Property and Property Rights". Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine of September 10, 2003, No 1440. Retrieved from https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-%D0%BF#Text. 2. Cabinet of Ministers of Ukraine. (2004). On approval of the National Standard N 2 "Real Estate Valuation". Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine of October 28, 2004, No 1442. Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF#Text. 3. Cabinet of Ministers of Ukraine. (2006). On approval of the National Standard No. 3 "Evaluation of Integral Property Complexes". Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine of November 29, 2006, No 1655. Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1655-2006-%D0%BF#Text. 4. Gubar, Yu. P. (2020). Geodetic support and improvement of methods and models of real estate valuation. Lviv: “Tsentr Yevropy” Publishing House. 5. Kalynichenko, Yu., Dobrovolska, V. & Abramchuk, A.Yu. (2016). Modeling of the property market tendencies. Ekonomichnyy Analiz, 23(1), 28-36. 6. Voronin, V.O., Lyantse E.V. & Mamchin, M.M. (2014). Real estate market analysis: methodology and principles of modern valuation. Lviv: “Magnolia 2006” Publishing House.