Методологія оцінки автозаправних станцій
Автор: Макар Степан Михайлович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Макар С. М.., Калиніченко Ю. В. (керівник). Методологія оцінки автозаправних станцій. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2020. Розширена анотація В останні роки багато автозаправки стали розширювати список своїх послуг. Позитивною тенденцією стало появи кафе, магазинів, мийок і навіть невеликих ресторанів швидкого обслуговування на автозаправних станціях. Чим далі автозаправна станція віддалене від великих міст, тим більша кількість послуг воно здатне запропонувати своїм клієнтам. Вже зараз майже всі вони оснащені телефонами і банкоматами. Все це впливає на можливу прибутковість і, відповідно, ринкову вартість автозаправної станції. Якщо розглядати автозаправку як цілісний майновий комплекс, то варто керуватись засадами та підходами рекомендованими у Національному стандарті № 3 [1]. Також при оцінці заправок, важливу роль відіграє земельна ділянка та її розташування, потрібно розділити поняття земельної ділянки та поліпшень, даним питанням а також дослідити тенденції ринку нерухомості, дане питання досліджували ряд авторів, а саме: Ю. Губар [2], О. Драпіковський [3], Щербаков В. А. [4], Ю. Калиніченко [5]. Об’єкт дослідження. Об’єктом дослідження є процес визначення вартості автозаправних станцій. Предмет дослідження. Предметом дослідження є теоретико-методологічні основи та прикладні аспекти визначення вартості автозаправних станцій. Мета дослідження: мета магістерської роботи полягає обгрунтуванні теоретичних положень, розробленні теоретичних і практичних рекомендацій щодо процесу визначення вартості автозаправних станцій. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання: - визначити основні проблеми оцінки автозаправних станцій; - розвинути методологію оцінки об’єктів автозаправних станцій; - зробити аналіз ринку автозаправних станцій по Україні, проаналізувати ціни на пальне; - розрахувати обсяги продажу пального та середні ціни продажу по Україні. - визначити вартість об’єкта оцінки дохідним підходом (методом прямої капіталізації). Визначити вартість земельної ділянки порівняльним підходом (методом аналогів). Результати досліджень. Під час визначення ринкової вартості було проаналізовано паливний ринок України, проведено статистичні дослідження та порівняння цін на пальне, охарактеризовано фактори які впливають на вартість автозаправки. Було проаналізовано та розглянуто питання щодо важливості розташування та оцінки земельної ділянки, розглянуто питання оцінки поліпшень окремо від ділянки, так як саме земельна ділянка є об’єктом нерухомості. Провівши достатню кількість досліджень в напрямку методології оцінки автозаправок, ми дійшли висновку, що немає ідеального методу для визначення її вартості, через певний ряд факторів та особливостей, які притаманні цьому сегменту ринка. Для формування об’єктивної ціни станції необхідно враховувати зовнішні чинники. Головний - місце розташування. Вартість залежить від регіону і локації АЗС. Це вплине на потенційну кількість заправок на добу і обсяг продажів палива, додаткових послуг. Аналіз актуальний для подальшої експлуатації. Якщо ж необхідно дізнатися тільки вартість комплексу, можна враховувати лише внутрішні чинники. Що ще додатково може вплинути на оцінку: • наближеність до населеного пункту, тип останнього, чисельність населення; • аналіз трафіку траси, віддаленість станції від цієї дороги; • види під’їзду щодо транспортного потоку – «ліві», «праві»; • видимість комплексу з боку шосе, розміри, тип і розташування інформаційного табло. Таким чином, оцінка АЗС включає в себе цілий комплекс складних робіт, індивідуальний в кожному конкретному випадку. Оцінка АЗС може здійснюватися з двох різних точок зору: • Автомобільна Заправна станція може розглядатися як самостійний бізнес. І тоді його слід розглядати як підприємство, яке приносить дохід. • Автомобільна Заправна Станція може розглядатися як комплекс майна. Ринкова вартість АЗС багато в чому залежить від так званих нематеріальних активів. Серед заправних станцій сильно розвинена конкуренція, а значить, бренд грає важливу роль. Досвідчені водії не ризикують заправлятися на маловідомих заправках, так як якість бензину там може сильно відставати від загальноприйнятих норм. Наприклад, якщо взяти дві АЗС, одна з яких буде працювати під відомим брендом, а друга - ні, то навіть при наданні однаково якісних послуг, перша буде процвітати, а друга ледве зводити кінці з кінцями. Потрібно оцінювати загальний стан всіх компонентів автозаправки, їх працездатність. Окремо перевіряти правильність консервації баків для пального, насосного і контрольного обладнання, стан покриття, під’їзних шляхів. Ринкова вартість об’єктів нерухомості визначається трьома загальновідомими методичними підходами, а саме витратний, порівняльний та дохідний. Проте сьогодні, взявши до уваги специфіку автозаправок, порівняльним підходом визначити її вартість буде важко через закритий ринок, тому доцільно буде використовувати дохідний підхід. При оцінці з позиції дохідного підходу головну роль відіграє дохід як основний фактор, визначаючий величину вартості об’єкту. Чим більший дохід, який приносить об’єкт оцінки, тим більша величина його ринкової вартості за інших рівних умов. Перевагою дохідного підходу є врахування доречності спільного використання комплексу активів підприємства у порівнянні з відокремленим їх використанням, а також ефективність використання власного та залученого капіталу. Ключові слова: земельна ділянка, земельні поліпшення, цілісно майновий комплекс, ринкова вартість, дохідний підхід. Перелік використаних літературних джерел: 1. Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» / Кабінет Міністрів України; Постанова, Стандарт від 29.11.2006 № 1655. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1655-2006-%D0%BF 2. Губар Ю. «Геодезичне забезпечення та удосконалення методів та моделей оцінки нерухомості: монографія» / Губар Ю.П. – Львів: видавництво «Центр Європи», 2020. –326 с. 3. Драпіковський О. «Чому треба оцінювати землю» / О. Драпіковський, І. Іванова // Вісник оцінки. Українське товариство оцінювачів. Професійний науково-практичний журнал. – 2004. – №2. – С. 2-8. 4. Щербаков В. А. Оцінка вартості підприємств (бізнеса) / В. А. Щербаков, Н. А. Щербакова. – М. : Омега-Л, 2006. – 288 с. 5. Калиніченко Ю. Сучасні тенденції у теорії оцінювання об’єктів нерухомості з комерційним потенціалом / Ю.В. Калиніченко // Вісник оцінки. Професійний науково-практичний журнал. 2016. – №1(42). – С.23-33.