Обчислення ринкової вартості комерційного об’єкту з метою оподаткування та нарахування обов’язкових платежів у місті Стрий
Автор: Михальчук Тетяна Валеріївна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Михальчук Т.В., Губар Ю.П. (керівник). Обчислення ринкової вартості комерційного об’єкту з метою оподаткування та нарахування обов’язкових платежів у місті Стрий. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2020. Розширена анотація. Унаслідок переходу економіки України на ринкові відносини в державі почав формуватися і розвиватися ринок нерухомості, в основі якого лежить купівля-продаж прав власності на об’єкти нерухомості. З кожним днем більша кількість фізичних та юридичних осіб беруть участь в угодах з нерухомістю – її будують, продають, купують, орендують, обмінюють тощо. Проте відсутність досконалої законодавчої бази, що регламентує стосунки у сфері нерухомості, спричинила скерованість розвитку нерухомості стихійно. Ринок нерухомості комерційного використання тісно пов’язаний з інвестиційною діяльністю. Інвестиції здійснюються на первинних і вторинних ринках нерухомості. Ринкова вартість об’єктів нерухомості визначається трьома загальновідомими методичними підходами, а саме витратний, порівняльний та дохідний. Проте сьогодні, коли вартість будівництва вища від ринкових цін, витратний підхід не дає ринкових орієнтирів вартості. Порівняльний підхід використати для розрахунку ринкової вартості об’єктивно неможливо, оскільки на ринку практично відсутні трансакції. Для визначення ринкової вартості в таких умовах найбільш об’єктивні результати дає дохідний підхід, який ґрунтується на передумові про те, що вартість нерухомості в котру вкладений капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Переваги методу капіталізації доходів полягають в тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон’юнктуру. Провівши достатню кількість досліджень на ринку нерухомості в сучасних умовах ми дійшли висновку. Жодний з існуючих сьогодні методів визначення ставки капіталізації для дохідного підходу оцінки заставного майна навіть ті, які базуються на аналізі прямої ринкової інформації не позбавлені недоліків. У кожного з існуючих методів розрахунку ставки капіталізації є свої позитивні і негативні сторони. Але доцільно вважати найбільш точним в сучасних умовах нерозвинутого ринку використання запропонованого методу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, за методом розподілення доходу. Питання ціноутворення на землю складне і багатогранне, від його вирішення залежить розвиток ринку землі. Тому подальші дослідження мають бути спрямовані на вдосконалення оцінки земель. Цей процес має базуватись на державному вручанні з урахуванням економічної та політичної ситуації. Дослідження присвячені детальному аналізу динаміки зміни цін на землю в окремих областях України. Удосконалено класифікацію поліпшених земельних ділянок і виділено саме ті характеристики, які найбільш суттєво впливають на вартість поліпшених земельних ділянок, а саме: розташування, конфігурація, загальна площа, умови продажу, торг, цільове призначення тощо. Об’єкт дослідження – земельна ділянка, поліпшена нежитловою будівлею. Предмет дослідження – є теоретичні засади і практичні питання експертної грошової оцінки земельних ділянок з поліпшеннями. Результати дослідження. Запропоновано під час розрахунку ринкової вартості об’єкта оцінки, які саме чинники необхідно враховувати. Досліджено аналітику зміни середніх цін за сотку землі, у Львівській, Київській, Одеській областях. Наведено середні ціни за перше півріччя 2020 року та з липня по жовтень 2020 року. Ключові слова: оцінка земель, аналіз найбільш ефективного використання, ринок нерухомості, земельна ділянка, ринкова вартість об’єкта оцінки. Перелік використаних літературних джерел: 1. Drapikovskyi O.I. (2015). Real estate valuation: navchalnyi posibnyk. / Drapikovskyi O.I, Ivanova I.B., Krumelis Yu.V. – Kyiv: TOV «Sik Hrup Ukraina», 2015. – 424s. 2. Kharryson H.S. (1994). Real estate evaluation. Uchebnoe posobye / Kharryson Henry [Per. s anhl.] – M.: RYO Mosobluprpolyhrafyzdata, 1994. – 231 s. 3. Hubar Yurii. (2020). Geodetic support and improvement of methods and models of real estate valuation:monograph / Hubar Yurii. - Lviv: Publishing House "Center of Europe", 2020 - 326p. 4. Malashevskyi Mykola, Kuzin Nataliia, Bugaenko Elena, Palamar Alena, Malanchuk Mariia. (2018). Algorithm for calculating the normative area of an industrial enterprise land plot // Geodesy and Cartography. – 2018. – Vol. 44, iss. 1. – P. 63–70. 5. Malashevskyi Mykola, Kuzin Nataliia, Palamar Alena, Malanchuk Mariia. (2018). The problems of spatial ordering and taxation of agricultural lands // Geodesy and Cartography. – 2018. – Vol. 43, iss. 4. – P. 166–172. (SciVerse SCOPUS). 6. Perovych L. .Real estate valuation: navchalnyi posibnyk / Perovych L., Hubar Yu. – Lviv: Natsionalnyi universytet „Lvivska politekhnika”, 2016. – 303 s. 7. Sai V., Khavar Y., Vinarchyk L. (2020). The relevance assessment of the land use for wind power engineering in settlements of Lviv region // Geodesy and Cartography. – 2020. – Vol. 45, iss. 4. – P. 154–160. 8. Stupen Nazar. (2019). Methodological fundamentals of the assessment of the recreational territories resource potential // Scientific Papers. Series "Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development". – 2019. – Vol. 19, iss. 1. – P. 571–579. 9. Stupen M., Stupen N., Ryzhok Z., Taratula R. (2020). Methodology of zoning application for agricultural crops cultivation on the basis of space imagery // Scientific Papers. Series "Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development". – 2020. – Vol. 20, iss. 1. – P. 575–580. 10. Taratula R., Stupen N. (2019). Land resources management in Ukraine under the conditions of the local government reforming // Scientific Papers. Series "Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development". – 2019. – Vol. 18, iss. 4. – P. 375–381.