Методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості для укладання цивільно-правової угоди
Автор: Цісінська Наталія Володимирівна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Цісінська Н.В., Хавар Ю.С. (керівник). Методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості для укладання цивільно-правової угоди. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська Політехніка», Львів, 2020. Розширена анотація. Започатковані економічні перетворення в Україні відбуваються з набуттям її незалежності, основні напрямки яких є тісно пов’язаними із майновими відносинами та власністю. Реформування цих відносин на ринкових засадах передбачає проведення оцінки нерухомого майна, залучених у цивільно-правовий обіг. Визначення вартості нерухомості є узвичаєним та одним з найбільш поширених завдань практичної оціночної діяльності, до якої вдаються у разі зміни власника, умов власності та умов використання власності, опираючись на її результати під час приватизації, оподаткування та бухгалтерського обліку, при іпотеці, примусовому відчужені та прийнятті інвестиційних і містобудівних рішень, тощо. Нерухоме майно, водночас є доволі непростим для оцінювання об’єктом. Експертна грошова оцінка для цілей оподаткування є досить новим видом діяльності як для оцінювачів, так і для замовників, який можна виділити в окремий напрям діяльності. Це є процесом визначення вартості майна для сплати податків фізичними особами, що проводиться виключно для укладення цивільно-правових угод та інших нотаріальних оформлень. Для практичної реалізації теоретичних положень обрано нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою м. Львів, вул. Героїв УПА, буд. 71д, що використовується в якості виробничо-складської з допоміжними приміщеннями офісно-побутового характеру. Проаналізовано наукові публікації та нормативно-правові джерела у сфері оцінки нерухомості для укладання цивільно-правових угод [1-3], а також напрацювання фахівців кафедри кадастру територій Національного університету «Львівська політехніка» [4-9]. Представлено розрахунок ринкової вартості об’єкту досліджень, як найвірогіднішої ціни, за яку він може бути проданий на відкритому конкурентному ринку. Вибір методу оцінки є надзвичайно важливим для одержання об’єктивної і точної вартості нерухомості, тому нами використано три загальновизнані підходи до оцінки нерухомості: витратний, порівняльний і дохідний. Обґрунтовано узгодження результатів оцінки і сформульовано висновок про оцінну вартість об’єкту досліджень. Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, що забезпечує створення матеріально-речової основи для функціонування комерційних і некомерційних структур, ринків праці, капіталів, товарів і послуг. Приведено аналітичні дослідження розвитку ринку комерційної нерухомості за трьома його основними сегментами: офісної, торгової та промислово-складської нерухомості, у розрізі адміністративних районів м. Львова Об’єкт дослідження ? нежитлова будівля комерційного призначення. Предмет дослідження ? методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості для укладання цивільно-правової угоди. Мета дослідження: визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів. Результати дослідження. Формування ринку нерухомості, як однієї із галузей економіки держави є самостійним видом діяльності, що має на меті забезпечення об’єктивною та достовірною, а також доступною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку. В процесі становлення ринкових відносин нерухомість стала об’єктом адміністративних, податкових, цивільних та житлових правовідносин. На сьогоднішній день одним з найнадійніших видів вкладення капіталу вважається придбання об’єктів нерухомості. Визначення вартості нерухомості залежить від наступних факторів: місця розташування, наявності і якості інфраструктури, транспортної доступності, характеру навколишньої забудови, фізичних характеристик й об’ємно-параметричних рішень самого об’єкта оцінки і т.д. Представлено характеристику об’єкта оцінки, його найкраще та найбільш ефективне використання, обґрунтовано розрахунок отриманої ринкової вартості трьома методичними підходами, а саме порівняльним – 1 724 810 грн., дохідним – 1 700 300 грн. та витратним – 887 776 грн. без урахування ПДВ. Проаналізувавши доцільність використання того чи іншого методичного підходу, взявши до уваги усі переваги та недоліки методів, звертаючи увагу на мету оцінки ми прийшли до висновку, що на сьогоднішні умови, які склалися на ринку використання порівняльного методичного підходу буде найбільш аргументованим та найповніше відображатиме ринкову вартість об’єкту досліджень. Ринок комерційної нерухомості відчуває на собі вплив макроекономічної ситуації в країні та визначає її стан і тенденції розвитку. Але в середині самого ринку спостерігаються значні відмінності у показниках його сегментів, а саме: офісному, торгівельному та промислово-складському. Структура попиту та насиченість пропозицією, ставки вакантності (частка вільних площ) та капіталізації, терміни будівництва, експлуатації та обслуговування, цикли підйомів та спадів, – всі ці показники різняться в залежності від певного типу комерційної нерухомості. Акцентовано увагу на аналітичних дослідженнях розвитку ринку комерційної нерухомості за адміністративними районами м. Львова. Викладено основні отримані дані про продаж та оренду відповідного сегменту та розкрито його цінові показники. Можна стверджувати, що ринок комерційної нерухомості зазнав найбільшого удару від пандемії, оскільки він проциклічний та пасивний, але має найкращі шанси швидко повернутися до звичного стану, спричиненого кризою, у порівнянні з іншими об’єктами ринку нерухомості. Ключові слова: нерухоме майно, об’єкт оцінки, комерційна нерухомість, цивільно-правові угоди, оподаткування майна, ринок нерухомості. Перелік використаних літературних джерел: 1. Цивільний кодекс України вiд 16.01.2003 р. №435-IV / Відомості Верховної Ради України, 2003, №№ 40-44, ст. 356. 2. Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI / Відомості Верховної Ради України, 2011, № 13-14, № 15-16, № 17, ст.112. 3. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вiд 12.07.2001 р. № 2658-III / Відомості Відомості Верховної Ради України, 2001, № 47, ст.251. 4. Оцінка нерухомості: навч. посібник / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – 2-ге вид., перероб. і доп. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2016. – 300 с. 5. Taratula, R., & Stupen, N. (2018). Land resources management in Ukraine under the conditions of the local government reforming. Scientific Papers: Series Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development, 18, 375-382. 6. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Bugaenko, E., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Algorithm for calculating the normative area of an industrial enterprise land plot. Geodesy and Cartography, 44(2), 63-70. 7. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Sidorenko, V., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Studying the ways of effective taxation of objects of underground commercial space. Geodesy and Cartography, 67(1), 71–85. 8. Sai, V., Кhavar, Y., & Vynarchyk, L. (2019). The relevance assessment of the land use for wind power engineering in settlements of Lviv region. Geodesy and Cartography, 45(4), 154-160. 9. Perovych, L., Perovych, I., & Ludchak, O. (2018). Modeling the Processes of Land Resources Administration. Geodesy and Cartography, 67(2), 295–303.