Поєднання методичних підходів оцінки земельної ділянки у м.Золочів Львівської області
Автор: Кобель Василина Богданівна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: УДК 528.2.629.78 Кобель В. Б. Калиніченко Ю.В. (керівник). Поєднання методичних підходів оцінки земельної ділянки у м. Золочів Львівської області. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2020. Розширена анотація Земля – важливий ресурс соціально-економічного розвитку суспільства. У містах, де на відносно незначній за площею території зосереджена переважна більшість видів економічної діяльності, економічно доцільна структура міського землекористування формується за допомогою цінового механізму, тому знання про вартість землі стає визначальним. Розробляв поняття ринкової вартості та впроваджував у транснаціональну практику оціночної діяльності Комітет (Рада) з Міжнародних стандартів оцінки [1]. Ряд авторів розвинув це поняття та впровадив у європейську приктику оцінки [2]. Теоретичним та практичним аспектам експертної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів, присвятили свої праці теоретики і практики в галузі оцінки, зокрема: Ю. Губар [3], О. Драпіковський, І. Іванова [4], Ю. Калиніченко [5]. Вищевказаними авторами доведено, що об’єктом оцінки землі може бути як земельна ділянка (якщо вона неполіпшена), так і земельний компонент у складі поліпшеної земельної ділянки. Об’єкт дослідження. Об’єктом дослідження є процес оцінки земельних ділянок. Предмет дослідження. Предметом дослідження є теоретичні засади і практичні рекомендації щодо методики оцінки міських земельних ділянок. Мета дослідження: мета магістерської роботи полягає в обгрунтуванні теоретичних положень, розробленні теоретичних і практичних рекомендацій щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання: - проаналізувати істотні складові процесу оцінки обґрунтувати вибір методів оцінки; - дослідити ринкову вартість як відображення реальної цінності землі; - провести детальний аналіз можливого використання; - провести аналіз ринку нерухомості; - здійснити розрахунок вартості земельної ділянки методом розподілення доходу; - здійснити розрахунок вартості земельної ділянки методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Результати досліджень. У даній роботі доведено, що реальне значення вартості земельної ділянки може відобразити лише ринок і визначалася ринкова вартість. Ступінь корисності земельної ділянки формується попитом і пропозицією та іншими ринковими факторами, які прямо чи опосередковано впливають на вартість землі. При цьому оцінка буде об’єктивною настільки, наскільки визначена вартість враховує вплив усіх ринкових сил. Тому цілком природним є те, що у теорії вартості увага поступово переміщується на аналіз ринкових цін, в яких закріплювалися пропорції обміну, а в оціночній діяльності на перший план висувається поняття ринкової вартості, що відображає колективне сприйняття і поведінку учасників ринку. Для визначення ринкової вартості землі було проведено вибір найбільш ефективного використання земельної ділянки. Зрозуміло, що ринкова вартість земельної ділянки безпосередньо залежить від способу використання цієї земельної ділянки. Характер найбільш ефективного використання залежить від поточного стану ринку і не визначається суб’єктивною думкою власника землі, інвестора чи оцінювачів. Таке використання формується конкурентоспроможними силами в межах того сегменту ринку, на якому представлена оцінювана земельна ділянка, а сам вибір найбільш ефективного використання є всебічним ринковим дослідженням альтернативного використання землі з позиції досягнення максимальної вартості. Проте, цільове призначення поліпшених земельних ділянок, розташованих у медах міста, як правило, вже визначено. Тому принцип найбільш ефективного використання у даному випадку слід застосовувати досить обережно. Можна зробити припущення, що оцінюваний об’єкт нерухомості вже використовується найбільш ефективним способом. Тому, вкладення значних коштів у зміну поточного використання нерухомості, як правило, є недоречним. Як виняток, можна розглядати ситуацію, коли вартість вільної земельної ділянки істотно перевищує суму вартості об’єкту поліпшеної земельної ділянки у поточному використанні і витрат на зміну поточного використання. При зміні функціонального призначення земельної ділянки відповідно до варіанту найбільш ефективного використання, може бути розглянуте питання щодо проектної розробки. Вибір методів оцінки (бази оцінки) відіграє ключову роль і репрезентує оціночну гіпотезу – точку зору, відповідно до якої визначають та вимірюють ступінь корисності міських земель. Безпосередньо ринкова вартість земельної ділянки може бути визначена або шляхом порівняння цін пропозицій подібних вакантних земельних ділянок (порівняльний підхід) або шляхом капіталізації земельної ренти (дохідний підхід). Проте, на практиці це важко зробити, оскільки більшість земельних ділянок продаються вже з поліпшеннями. Ринок землі не поділяє на фізичні складові (окремо земля і окремо поліпшення) ціни купівлі-продажу або оренди, він сприймає поліпшену земельну ділянку як цілісний об’єкт. Усі оцінки (а значить і вартість) за своїм походженням суб’єктивні, а проблема полягає в порівнянності цих суб’єктивних оцінок. У цьому контексті зауважимо, що поняття ринкової вартості, за суттю, є способом абстрагування від конкретних умов угод та певної ідеалізації суб’єктів цих угод. При цьому моделювання ринку забезпечує можливість більш ефективних, більш осмислених і більш реалістичних досліджень [5]. За результатами проведеного аналізу ринку, ми зробили висновок, що пандемії (березень) ціни на офісну нерухомість різко впали, а на земельні ділянки, навпаки, зросли. Ключові слова: земельна ділянка, земельні поліпшення, база оцінки, рентний дохід, ставка капіталізації. Перелік використаних літературних джерел: 1. International Valuation Standards 2017. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.cas.org.cn/docs/2017-01/20170120142445588690.pdf. 2. European Valuation Practice: Theory and technique. Ed. by A.Adair, M.L.Downie, S.McGreal, G.Vos. – London; Published by E FN Spon, 1996. 3. Губар Ю. Геодезичне забезпечення та удосконалення методів та моделей оцінки нерухомості: монографія / Губар Ю.П. – Львів: видавництво «Центр Європи», 2020. –326 с. 4. Драпіковський О. Чому треба оцінювати землю / О. Драпіковський, І. Іванова // Вісник оцінки. Українське товариство оцінювачів. Професійний науково-практичний журнал. – 2004. – №2. – С. 2-8. 5. Калиніченко Ю. Моделювання тенденцій ринку нерухомості / Ю. Калиніченко, В. Добровольська, А. Абрамчук. – Економічний аналіз: зб. наук.праць / Тернопільський національний економічний університет. – Тернопіль:Видавничо-поліграфічний центр Тернопільського національного економічного університету “Економічна думка”, 2016. – Том 23. – № 1. – С. 28-36.