Дослідження методичних підходів до визначення ринкової вартості адміністративної будівлі, що підлягає приватизації шляхом викупу
Автор: Овчар Дмитро Анатолійович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Овчар Д. А. Калиніченко Ю.В. (керівник). Дослідження методичних підходів до визначення ринкової вартості адміністративної будівлі, що підлягає приватизації шляхом викупу. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2020. Розширена анотація Теоретичним засадам оцінки нерухомості присвятили свої праці Ю. Губар, В. Горемикін, С. Грибовський, О. Драпіковський, І. Іванова, Ю. Калиніченко, Н. Ордуей, В. Павлов, Л. Перович, С. Сивець, Дж. Фридман, Г. Харисон, Дж. Еккерт. Оцінка нерухомості проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. В процесі оцінки нерухомості, застосовуються, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об’єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. Щоб виконати основну мету приватизації , необхідним є проведення прозорої приватизації об’єктів малої та великої приватизації у відповідності до чинного законодавства. Це в свою чергу, у встановлених окремих випадках, а саме приватизації об’єкта шляхом викупу у відповідності до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» потребує залучення процесу оцінки такого майна. У роботі досліджено та проаналізовано ринок офісної нерухомості м. Львів, обґрунтовано коригування на різницю у фізичному стані при застосуванні порівняльного підходу, удосконалено витратний підхід. Об’єкт дослідження. Об’єктом дослідження є процес оцінки об’єктів нерухомості, що підлягають приватизації шляхом викупу. Предмет дослідження. Предметом дослідження є методична та теоретична основи оцінки об’єктів нерухомості, що підлягають приватизації шляхом викупу. Мета дослідження: Мета магістерської роботи полягає в доведенні теоретичних положень, розробленні теоретичних і практичних рекомендацій щодо процесу оцінки об’єктів нерухомості, що підлягають приватизації шляхом викупу. Відповідно до мети дослідження були вирішені наступні задачі: – удосконалити витратний підхід до оцінки нерухомості; – обгрунтувати коригування на різницю у фізичному стані при застосуванні порівняльного підходу. – провести аналіз ринку офісної нерухомості; Результати досліджень. Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», розділу 3, ст.22, п.4 стартова ціна об’єкта малої приватизації встановлюється аукціонною комісією яка дорівнює вартості активів об’єкта (балансова вартість). У випадку коли така вартість не є встановленою щодо об’єкта малої приватизації, то аукціонною комісією встановлюється вартість, яка була визначена у відповідності з вимогами Методики оцінки майна[2]. Це означає, що оцінка вартості об’єкта малої приватизації необхідна тільки в разі приватизації об’єкта шляхом викупу або якщо в об’єкта, що приватизується відсутня балансова вартість у відповідності до чинного законодавства [1]. Нами доведено, щоб витратний підхід, який за сучасних умов доволі часто не береться до уваги і в той же час використовуються інші підходи, був близьким до рівня ринкових цін необхідно коректно враховувати всі параметри, які здатні формувати ціну, сюди належать усі види зносу, земельна складова, та ринкові затрати на встановлення вартості відновлення. Обґрунтовано коефіцієнт коригування на різницю у фізичному стані при застосуванні порівняльного підходу, який полягає у проведенні аналізу технічного стану та оцінку фізичного зносу об’єкта оцінки та об’єктів порівняння, визначенні загальної вартості ремонтних робіт з урахуванням якості оздоблення внутрішніх приміщень об’єкта оцінки та об’єктів порівняння (вартість заміщення оздоблення даної категорії), та визначенні залишкової вартості ремонтних робіт з урахуванням якості оздоблення внутрішніх приміщень об’єкта оцінки та об’єктів порівняння (залишкова вартість заміщення оздоблення даної категорії) з урахуванням фізичного зносу об’єктів. Досліджено ринок офісної нерухомості з урахуванням пандемії Covid-19, незважаючи на певний «запас міцності» на ринку офісної нерухомості, було проаналізовано, що вже спостерігаються процеси скорочення та згортання бізнесу. Це призводить до зменшення площ під оренду, і змушує шукати орендодавців менш дорожчі локації, що в свою чергу тягне за собою відчутне зниження орендної ставки на офісну нерухомість. Але як тільки ситуація з пандемією буде оптимістичнішою, попит на офісну нерухомість набуде попередніх показників, адже дистанційна робота не зможе витримувати довгострокову перспективу. Ключові слова: приватизація шляхом викупу, нормативно-правова база, стартова ціна, ринкова вартість, офісна нерухомість, витратний підхід, порівняльний підхід. Перелік використаних літературних джерел: 1. Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» Верховна Рада України. Закон від 18.01.2018 № 2597-VIII-ВР. Редакція від 25.09.2020 – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19#Text . 2. Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 року №1554/ Кабінет Міністрів України. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1554-2000-%EF#Text. 3. Драпіковський О. Оцінка нерухомості: [навч. посібник] / О. І. Драпіковський, І. Б. Іванова, Ю. В. Крумеліс. – К.: ТОВ «СІК ГРУП Україна», 2015. – 424 с. 4. Оценка недвижимости / [Грязнова А.Г., Федотова М.А., Агуреев Н.В, и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с. 5. Перович Л. М. Оцінка нерухомості: навч. пос. / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2010. – 296 с. 6. Калиніченко Ю. Сучасні тенденції у теорії оцінювання об’єктів нерухомості з комерційним потенціалом / Ю.В. Калиніченко // Вісник оцінки. Професійний науково-практичний журнал. 2016. – №1(42). – С.23-33.