Особливості формування ринкової вартості об’єкту комерційної нерухомості у м.Львів
Автор: Тараненко Андрій Володимирович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Землеустрій та кадастр
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: заочна
Навчальний рік: 2020-2021 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: УДК 526.41 Тараненко А.В., Гулько О.Р. (керівник) Особливості формування ринкової вартості об’єкту комерційної нерухомості у м. Львів. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет „Львівська Політехніка”, Львів, 2020 р. Розширена анотація Розглянуто основні терміни та визначення оцінки майна в Україні. Представлено схеми розташування об’єкта у межах міста та району. Проведено детальний опис конструктивних, фізичних, технічних та економічних показників об’єкта оцінки. Здійснено обґрунтування та відмову до застосування методичних підходів експертної оцінки нежитлових приміщень, комерційного призначення. Проведено аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки. Виконано розрахунок вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом та дохідним підходом. Обґрунтовано використання даних методів для розрахунків і виконано узгодження отриманих результатів за цими методами. Ринкову вартість об’єкта оцінки було обрано за порівняльним підходом, який є для досліджуваного об’єкта максимально достовірним. Проаналізовано ринок нерухомості міста Львова. Найбільш розвиненим сегментом цього ринку є ринки продажу та оренди комерційних приміщень в досліджуваному районі. Об’єкт дослідження – нежитлові приміщення для комерційного призначення, розміщені в будівлі. Предмет дослідження – методи обчислення оцінної вартості нежитлових приміщень комерційного призначення. Методи дослідження. Для визначення оцінної вартості об’єкта нерухомості застосовано методи структурного та порівняльного аналізу, математичної статистики, економетрики, комп’ютерної графіки, методики виконання оціночних робіт. Результати досліджень. Оцінка об’єктів нерухомості є поширеним видом оцінки та включає в себе визначення ціни об’єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем. (1. України, З., 2001). Для здійснення комерційної діяльності та відчуження і цілей оподаткування та сплати податку потрібно здійснити оцінну вартість нежитлових приміщень № 12-21, 20а, загальною площею 107,5 м 2 в будівлі, що розташовані за адресою: м. Львів, вул. С. Петлюри, буд. № 37 у Залізничному районі, який розташований в периферійній частині міста. Будівля, в якій розміщені нежитлові приміщення дев’ятиповерхова та окремо розташована. Об’єкт оцінки розташований на першому поверсі і є фасадним зі сторони вулиці. Технічний стан будівлі, в якій розташований об’єкт оцінки характеризується придатністю до експлуатації, що визначається фізичним зносом як будівлі в цілому, так і її окремих елементів та на дату обстеження визначено як задовільний, відповідно до градаціїї, що є у статистичних даних. (2. ЖКГ, С. (2009).; 3. Звіт про оцінку, 2020). На основі аналізу даних про об’єкт оцінки: його технічні характеристики, правовий стан, особливості місця розташування та використання, а також про економічну ситуацію та кон’юнктуру ринку нерухомості, прийнято висновок, що найкраще та найбільш ефективне використання об’єкта оцінки - нежитлове комерційне приміщення (кафе-бар). Вартість, визначена за дохідним підходом характеризує спроможність об’єкта оцінки приносити прибутки. Вважаючи всі можливості використання оцінюваного об’єкта, є можливість оцінити потенційні прибутки від експлуатації об’єкта. Користуючись принципом найкращого і найбільш ефективного використання, розраховано потенційний середньорічний чистий операційний прибуток і на його основі зроблено висновки про інвестиційну вартість об’єкта. Вартість, визначена за дохідним підходом відображає потенційну прибутковість будівлі і на прикладі не пов’язана з вартістю активів. Вона використовується в тому випадку, якщо при купівлі-продажу основним критерієм, як для покупця, так і для продавця, є майбутні прибутки. При продажі сторони орієнтуються в першу чергу на прибутковість, яку спроможний приносити об’єкт, який збереже своє функціональне призначення. Вартість, визначена за порівняльним підходом, є максимально достовірною та відображає власне саме поняття - ринкова вартість в сучасних ринкових умовах, але за умови опрацьовування достатньої кількості достовірної інформації про об’єкти - аналоги. В даній оціночній ситуації було обстежено інформацію про достатньо близькі аналоги нежитлових приміщень комерційного призначення в досліджуваному регіоні. Виходячи з вищевикладеного, недоцільно в діючих ринкових умовах використовувати вартість, яка визначена за дохідним підходом, а при умові найбільш ефективного використання об’єкта оцінки як: нежитлових приміщень комерційного призначення за результуючу вартість доцільно прийняти вартість, визначену за порівняльним підходом. Підсумовуючи вищенаведене, на підставі наявної інформації і даних, отриманих в результаті проведення аналізу із застосуванням методик оцінки, зроблено наступний висновок: • у результаті реалізації порівняльного і дохідного підходів, були отримані наступні суми вартості об’єкта оцінки: Порівняльний підхід, грн. без урахування ПДВ - 1 766 400 грн. Дохідний підхід, грн. без урахування ПДВ - 1 716 400 грн. Визначено, що ринкова оцінна вартість нежитлових приміщень (кафе-бар) станом на дату оцінки, без врахування ПДВ, становить: 1 766 400 (Один мільйон сімсот шістдесят шість тисяч вісімсот) гривень. Внаслідок пандемії COVID-19, визначено, що орендна активність комерційної нерухомості сповільнилася у Львові. (дані Державної Служби Статистики України). При оцінюванні екологічної економічної ефективності використання земель так як і інші підходи, що понижує рівень точності розрахунків. (6. Perovich, L., & Hulko, O., 2019). Проаналізовано ринок нерухомості Львова. На даний час стан ринку нерухомості у Львові є достатньо сформованим і сталим. (4. http://www.profocinka.com.ua.) Ключові слова: Ринок землі, ринкова вартість, методичні підходи, оцінка майна, об’єкт оцінки. Перелік використаних літературних джерел: Закон України, (2001). Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні. Відомості Верховної Ради України, (47), 251. ЖКГ, С. (2009). ЖКГ 75.11–35077234.0015: 2009. Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11–35077234. 0015: 2009. Видання офіційне. - 2009. Дата зверненння 03.07.2020р. Режим доступу: http://document. ua/zhitlovi-budinki.-zbirnik-ukrupnenih-pokaznikivvartosti-vid-nor5653. html. Звіт про оцінку нежитлових приміщень. ПП “Західний експертно-консалтинговий центр”. - Львів, 2020. Середня ціна в доларах за 1 м2 , вторинне житло Львів. [Електронний ресурс]. Дата звернення 11.11.2020. – Режим доступу: http://www.profocinka.com.ua. Державна Служби Статистики України, 2020. Perovich, L., & Hulko, O. (2019). Monitoring the actual ecological end economic situation of agricultural land use in Ukraine. Geodesy and Cartography, 68(2), pp. 349-359.