Шляхи вирішення проблеми невизначеності результатів в оцінці нерухомості
Автор: Швець Вероніка Олександрівна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2021-2022 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: На сьогоднішній день існують різні методи визначення похибок для приведення більшої точності результатам. Оскільки процес оцінки нерухомості не є прямим вимірюванням, важливо розуміти, яким чином та якими математично-статистичними методами варто визначати рівень довіри до результату. Більш того, ринок нерухомого майна є стохастичним та непостійним, з чого важко знайти істинне значення для таких розрахунків. Проаналізувавши низку досліджень вчених в даній сфері, в роботі було визначено, що традиційне розуміння похибки неможливо застосувати в сфері оцінки майна, замість того варто використовувати термін «невизначеність» та робити обчислення в рамках цього поняття. Теоретичній базі досягнення точності результатів оцінки та представлення проблеми невизначеності в даній сфері присвячено роботи багатьох науковців. Л.А. Лейфер присвятив низку праць дослідженню можливості вирішення проблеми інтерпретації точності отриманого значення. Він зазначає, що визначення ринкової вартості можна інтерпретувати як економічний вимір, який не може бути виконаний абсолютно точно. Це означає, що згідно із класичною теорією вимірювань, коректним буде представляти остаточний результат як точкове значення разом з інтервалом, всередині якого воно знаходиться з великим степенем ймовірності.[13] Провідний експерт з оцінки Поздняков Ю.В. в роботі стверджує, що проблема вимірювань в сфері експертної оцінки вартості полягає в тому, що не існує загальних нормативних норм та методик визначення похибки отриманого результату.[22] Це спричиняє суб’єктивізм в судженнях щодо достовірності оціненої вартості. Було зроблено порівняльний аналіз між похибкою та невизначеністю, а також досліджено алгоритм оцінки з точки зору теорії ймовірності в роботах Калиніченко Ю.В. [10] Питання невизначеності та відсутності єдиного методу представлення точності оцінки залишається відкритим та досі не до кінця дослідженим. Цей факт обумовлює актуальність даної проблеми. Об’єкт дослідження: процес вирішення проблеми невизначеності. Предмет дослідження: є теоретичні дослідження та практичні рекомендації щодо вирішення процесу невизначеності результатів в оцінці нерухомості. Мета дослідження: обґрунтування теоретичних та практичних рекомендацій щодо процесу представлення невизначеності в звіті з оцінки вартості нерухомого майна. Відповідно до мети дослідження були вирішені наступні завдання: проаналізувати розбіжності та диференціювати поняття «похибка» в традиційному значенні та «невизначеність»; сформувати методичні основи алгоритму визначення та представлення невизначеності; здійснити розрахунок вартості за допомогою методу кількісної оцінки вартості одиничного показника (витратний підхід); здійснити розрахунок вартості об’єкту оцінки методом прямої капіталізації (дохідний підхід); визначити довірчий інтервал для результату отриманого дохідним підходом здійснити розрахунок вартості об’єкту оцінки методом попарних порівнянь (порівняльний підхід); розрахувати довірчий інтервал для результату отриманого в порівняльному підході; провести узгодження результатів відповідно до рекомендацій представлення ступеню довіри до кінцевої вартості. Результати досліджень. Вимірювання здійснюються у всіх сферах, де є можливість проводити дослідження або розрахунки. Для досягнення максимальної точності вимірювань необхідно враховувати різні види похибок, які можуть мати вплив на значення результату. В загальному вигляді, знаходження похибки визначається різницею між результатом вимірювання та істинним значенням величини, що вимірюється або дійсним значенням, яке є максимально близьким до істинного. Джерела невизначеності в оцінці майна можуть виступати як на рівні ринку, так і при розрахунку методів, зокрема, причиною невизначеності можуть бути неправильно підібрані моделі або похибки вхідних даних. Врахування невизначеності при розрахунку вартості об’єкту досі не надто популярне серед оціночної практики, але разом з тим, воно здатне врятувати оцінювача від суб’єктивних звинувачень в завищенні або заниженні вартості та допомогти замовнику запевнитись в точності отриманих розрахунків. Одним зі шляхів представлення невизначеності в звіті є використання гедоністичної моделі, суть якої полягає в розумінні того, що купуючи особа отримує набір певних корисних властивостей, а не просто одномірну корисність. Модель має вигляд (1): V=f_V (F_(1,…,) F_(i );…,F_(n ))±U , (1) де V – вартість об’єкту, визначається в гривнях або доларах, f_V – фактор, що впливає на ціну, i - номер фактору, n – кількість факторів, U – стохастична складова, випадкова величина, неврахована серед факторі. В результаті рекомендується представляти вартість як точкове значення з вказанням меж довірчого інтервалу, інтерпретуючи це як впевненість з високим степенем ймовірності в тому, що ринкова вартість дорівнює оціненій, і вона знаходиться в межах визначеного інтервалу. Ключові слова: ринок нерухомості, невизначеність в оцінці нерухомості, довірчий інтервал, дохідний підхід, ставка капіталізації, порівняльний підхід, ймовірнісний розподіл. Перелік використаних літературних джерел: Пустовалов, Г. Е. (2001). Погрешности измерений. Московский Государственный Университет им. М.В. Ломоносова. Физический Факультет. http://window.edu.ru/resource/193/39193/files/errors.pdf Савчук В.П. (2002). Обработка результатов измерений. Физическая лаборатория. Ч1: Учеб. пособие для студентов вузов. Одесса: ОНПУ. Лейфер, Л. А. (2013). Характеристики точности и неопределенности оценки. Модели и методы их определения. Приволжский Центр Финансового Консалтинга и Оценки. http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Conference/ROO-06-2013/docs/Leyfer.pdf Лейфер Л. А. (2017). Почему популярные методики оценки недвижимости приводят к результатам, противоречащим здравому смыслу (к вопросу о безопасности добросовестного оценщика). Имущественные отношения в Российской Федерации, (2 (185)), 50-60. Грибовский, С. В. (2009). Оценка стоимости недвижимости. Издательство «Маросейка». ISBN 978-5-903271-09-2. Калиніченко, Ю. В. (2016). Ідентифікація та кількісне вираження невизначеності оцінки на ринку нерухомості. Technology Audit and Production Reserves, 13–17. https://doi.org/10.15587/2312-8372.2016.76290