Методика оцінки нерухомості з комерційним потенціалом
Автор: Задорожний Микола Романович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2021-2022 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: У роботі проаналізовано вітчизняне, міжнародне та Європейське законодавства, якими регламентована оцінки нерухомості з комерційним потенціалом. Визначено дві головні умови адекватності оцінки комерційних об’єктів. Проаналізоване найбільш ефективне використання нерухомості з комерційним потенціалом. Спираючись на аналіз даних про об’єкт оцінки: його технічні характеристики, правовий стан, особливості місця розташування та використання, а також про економічну ситуацію та кон’юнктуру ринку нерухомості, що склалася в районі розташування. Ми вважаємо, що для проведення подальших розрахунків слід приймати діюче використання як таке, що відповідає найбільш ефективному – складська нерухомість з адміністративно-допоміжними приміщеннями. Обґрунтовано базу оцінки. Визначено особливості оцінки комерційної нерухомості. Проаналізовано три основних види вартості об’єктів комерційної нерухомості. Обґрунтовано, що для оцінки нежитлової нерухомості з метою використання у комерційних цілях доцільно обирати ринкову вартість. Для розрахунку ринкової вартості об’єкта дослідження нами булу використано порівняльний та дохідний підходи. Обґрунтовано проведені корегування у порівняльному підході. Проведено розрахунок вартості об’єкта дослідження дохідним підходом. Об’єкт дослідження: Об’єктом дослідження є процес оцінки нерухомості з комерційним потенціалом. Предмет дослідження: Предметом дослідження є методичні підходи і практичні рекомендації, щодо оцінки нерухомості з комерційним потенціалом. Мета дослідження: мета магістерської роботи полягає в обгрунтуванні методичних підходів і розробленні практичних рекомендацій, щодо процесу оцінки нерухомості з комерційним потенціалом. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання: - проаналізувати вітчизняне законодавство, яким регламентована оцінки нерухомості з комерційним потенціалом; - проаналізувати Європейські вимоги, щодо оцінки нерухомості з комерційним потенціалом; - визначити особливості вибору варіантів використання об’єктів нерухомості з комерційним потенціалом; - аналіз ринку логістичної нерухомості; - обґрунтувати базу оцінки; - обґрунтувати проведені корегування у порівняльному підході; - провести розрахунок вартості об’єкта дослідження дохідним підходом; Результати досліджень. Нерухомість з комерційним потенціалом – поняття, яким визначають клас об’єктів нерухомого майна, що створені або пристосовані для конкретного виду бізнесу. Згідно з Міжнародними стандартами оцінки комерційне майно (нерухоме майно з комерційним потенціалом) – це індивідуально визначені комплекси нерухомості, включаючи обладнання, яке є необхідним для їх функціонування [1]. У вітчизняному законодавстві з оцінки відсутні визначення комерційного майна, лише у п 4. Національного стандарту оцінки №2 є положення щодо визнання нерухомим майном рухомих об’єктів, які тісно пов’язані з нерухомістю і у разі вилучення яких нерухомість втратить свою первісні характеристики (відбудеться її знецінення) [2]. Комерційний потенціал – це поняття, що відображає майбутній дохід від діяльності, і який, ймовірно, потенційний покупець використовуватиме як базовий орієнтир при прийнятті рішення про купівлю чи оренду об’єкту. Досі серед науковців і фахівців з оцінки тривають суперечки, яку базу оцінки обрати при визначенні вартості комерційних об’єктів [3,4,5]. Пропонується в якості бази оцінки обрати інвестиційну вартість, ринкову вартість або вартість у використанні. За результатами проведеного аналізу нами обґрунтовано, що в якості бази оцінки доцільно обирати ринкову вартість. Питанням теорії та практики використання дохідного підходу при оцінці нерухомого майна присвячені численні публікації, серед яких слід зазначити такі фундаментальні праці, як [6,7,8], в яких детально розглянуті методичні аспекти техніки прямої і непрямої капіталізації та способи визначення ставок капіталізації і дисконтування, а також питання прогнозування грошових потоків і визначення термінальної вартості. Для визначення норми доходу на інвестований капітал у роботі використано один із багатьох методів – метод кумулятивної побудови, а за результатами аналізування моделей відшкодування капіталу нами обрано прямолінійну модель. Результати, одержані за допомогою використаних підходів, мають розбіжність значень, що в даному випадку є цілком закономірним, оскільки очікування власників від продажу об’єктів нерухомості не відповідають інвестиційним очікуванням інвесторів щодо доходів, які може генерувати дана нерухомість. Для того, щоб дати по можливості більш чітку і однозначну відповідь відносно дійсної величини ринкової вартості об’єкта, проведено підсумкове узгодження величин вартості на основі значень, одержаних при використанні різних підходів. При визначенні дійсного значення ринкової вартості об’єкта ми керувалися насамперед метою оцінки, а також кількістю та якістю вихідної інформації наявної по кожному підходу. В процесі визначення ринкової вартості об’єкта дослідження з використанням порівняльного підходу нами використовувалась цінова та технічна інформація, що стосується об’єктів порівняння, подібних оцінюваному. Нами були враховані технічні особливості нерухомості, обумовлені технічним станом та рівнем оздоблення, місцем розташування об’єкту та його площею. Порівняльний підхід виправданий з точки зору потенціального покупця, який перед тим як прийняти рішення про придбання об’єкту проаналізує поточний ринок пропозицій. Дохідний підхід, що базується на капіталізації доходу, дозволяє врахувати кон’юнктуру ринку подібної нерухомості, ринкові відносини до особливостей об’єкта, його ліквідність і перспективи розвитку об’єкта. Ринок продажу демонструє суттєву різницю в кількісному та якісному показниках інформаційного забезпечення в порівнянні з ринком оренди, що в свою чергу впливає на якість та достовірність відповідної інформації. Вартість об’єкту розрахована дохідним підходом дозволила отримати результат вартості, що відображає поточну кон’юнктуру ринку оренди комерційної нерухомості, і така вартість може відповідає найкращому та найбільш ефективному використанню об’єктів оцінки. Після проведення аналізу особливостей застосування вище зазначених підходів у випадку, що розглядається, а також враховуючи призначення оцінки ми прийшли до висновку, що ринкова вартість, визначена дохідним підходом більше відповідає меті роботи. Ключові слова: нерухомість з комерційним потенціалом, ринкова вартість, дохідний підхід, ставка капіталізації, порівняльний підхід, найбільш ефективне використання. Перелік використаних літературних джерел: 1. International Valuation Standards Council. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://www.ivsonline.org/. 2. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004р. № 1442 / Кабінет Міністрів України. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF#Text. 3. Valuation of individual trade related properties // RICS Valuation: Professional Standards. –London: Royal Institution of Chartered Surveyors, 2014. 4. Wyatt P. Property Valuation: Second edition – Oxford: Wiley-Blackwell, 2013. – P. 161-170. 5. Scarrett D., Osborn S. Property Valuation: The Five Methods: 3th edition – London: Routledge, 2014. – P. 150 152. 6. Kinnard W. N. Income Property Valuation: Principles and Techniques of Appraising Income-producing Real Estate – Lexington, Mass., D.C.: Health, 1971, – 510 p. 7. Baum A., Crosby N. Property Investment Appraisal. – London: Routlege, 1988. 8. Fisher J. D., Martin R. S. Income Property Appraisal – Real Estate Education Co, 1991. – 352 p.