Методичні підходи до оцінювання історичних будівель на прикладі м.Львова
Автор: Жолоб Ліана Сергіївна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2021-2022 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Оцінка історичних будівель істотно відрізняється від оцінки інших об’єктів нерухомості внаслідок особливостей, характерних для такого типу об’єктів нерухомості, а саме: наявність обмежень, встановлених державними органами контролю та охорони; високий рівень накопиченого зносу; високі ризики інвестицій; неоднозначна процедура оцінки земельної ділянки як незабудованої; необхідність урахування нематеріальних факторів (активів). У національних стандартах оцінки [1], [2] та Методиці грошової оцінки пам’яток [3] відсутнє визначення історичних будівель. Згідно з Міжнародними стандартами оцінки Історична будівля – це будівля, яка визнана громадськістю або затверджена органом державної влади і яка має історичну чи культурну цінність через свою приналежність до національної спадщини, а також певного архітектурного стилю, історичної події чи періоду [4]. Кожна історична будівля має індивідуальну цінність. Індивідуальна цінність – це істинна вартість для індивідуального інвестора, який використовує усю інформацію ринку, і усі доступні аналітичні інструменти, і вона може розглядатися як вартість у використанні [5]. Об’єкт дослідження. Об’єктом дослідження є процес оцінки історичних будівель. Предмет дослідження. Предметом дослідження є методичні підходи і практичні рекомендації щодо оцінки історичних будівель. Мета дослідження: мета магістерської роботи полягає в обгрунтуванні особливостей застосування методичних підходів і розробленні практичних рекомендацій щодо процесу оцінки історичних будівель. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання: - визначити фактори, які впливають на вартість історичних будівель; - проаналізувати нормативне забезпечення процесу оцінки історичних будівель; - визначити особливості застосування витратного підходу для оцінки історичних будівель; - провести аналіз ринку офісної нерухомості м. Львова; - визначити особливості застосування дохідного підходу для оцінки історичних будівель; - визначити особливості застосування порівняльного підходу для оцінки історичних будівель. Результати досліджень. Досі серед науковців і фахівців з оцінки тривають суперечки, які фактори при оцінці історичних будівель є визначальними [6], [7], [8]. У роботі досліджено фактори, які впливають на вартість історичних будівель. Визначено, що основними факторами, які впливають на вартість історичних будівель є: час будівництва, авторське рішення, конструктивне втілення, місцерозташування, обмеження. Доведено, що такі фактори, як історична і художня цінність будівлі-пам’ятки, збільшують вартість об’єкта оцінювання і, одночасно, змушують до проведення дорогих експертиз, суттєвих витрат на реставрацію, ремонт і обслуговування. Обґрунтовано, що престижність пам’ятки архітектури збільшує доходи від використання комерційних приміщень, які в ній розташовані. Проте, що більш унікальною є пам’ятка, то більше обтяжень і обмежень існує при здійсненні будь-якого правочину, при провадженні господарської діяльності у приміщеннях, які розташовані у такій будівлі. Проаналізовано особливість застосування трьох загальноприйнятих у світовій практиці оцінювання методичних підходів до визначення вартості пам’ятки архітектури. Головною перевагою витратного підходу є можливість достовірного визначення вартості на малоактивних ринках. Без аналізу витрат неможливо прийняти обґрунтовані рішення щодо доцільності проектів реконструкції пам’яток архітектури. Проте практично неможливо точно визначити вартість матеріалів і технологій будівництва, які існували за часів спорудження пам’ятки. Порівняльний підхід можливо застосовувати при оцінці приміщень, розташованих у історичних будівлях м. Львова. При цьому порівняльний підхід буде мати комплементарний характер відносно до результатів, отриманих за допомогою інших підходів. Основним критерієм інвестиційної привабливості комерційних об’єктів нерухомості є дохідність. Обґрунтовано, що основним методичним підходом для оцінювання вартості історичних будівель є витратний підхід. Ключові слова: історична будівля, вартість, цінність, витратний підхід, дохідний підхід, порівняльний підхід. Перелік використаних літературних джерел: 1. National Standard № 1 General Principles of Appraisal of Property and Property Rights Activity from September 10 2003, № 1440-2003-п. (2003, September 10)/ Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-%D0%BF#Text. 2. National Standard № 2 Real estate valuation Activity from October 28 2004, № 1440-2003-п. (2004, October 28). Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF#Text. 3. Methodology of valuation of monuments Activity from September 26 2002 № 1447-2002-п. (2002, September 26). Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1447-2002-%D0%BF#Text. 4. International Valuation Standards Council. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://www.ivsonline.org/. 5. Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper (2006). Real Estate Appraisal: From Value to Worth. Piers Venmore-Rowland: Wiley-Blackwell, P. 356 . 6. Kalynichenko Y. (2019) Ekonomichnyi analiz: zb. nauk.prats. Vol. No. 1 (172), 78-84. (in Ukrainian). 7. . Smolnykova S. M. (2012) Property times. Profesiino pro nerukhomist (393), 10-22. (in Ukrainian). 8. Habrel M. M., Morklianyk O. I. (2013). Visnyk Natsionalnoho universytetu «Lvivska politekhnika». Seriia: Arkhitektura, (757), 7-10. (in Ukrainian).