Методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості (на прикладі ТзОВ "Крам-М" у м.Львові
Автор: Троян Олег Ігорович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Землеустрій та кадастр
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2021-2022 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Реформи економічні перетворення передбачають проведення оцінки нерухомого майна на ринкових засадах. Ці перетворення в Україні відбуваються із здобуттям її незалежності. Основні напрямки яких тісно пов’язаними із майновими відносинами та власністю. Нерухоме майно, водночас є доволі непростим для оцінювання об’єктом. Експертна грошова оцінка є досить новим видом діяльності як для оцінювачів, так і для замовників. Для практичної реалізації теоретичних положень обрано нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою Львівська обл., м. Львів, вулиця Люльки А. академіка, буд. №2, що використовується в якості виробничо-складської з допоміжними приміщеннями. Проаналізовано наукові публікації та нормативно-правові джерела у сфері оцінки нерухомості для укладання цивільно-правових угод [1-3], а також напрацювання фахівців кафедри кадастру територій Національного університету «Львівська політехніка» [4,9-10]. Представлено розрахунок ринкової вартості об’єкту досліджень, як найвірогіднішої ціни, за яку він може бути проданий на відкритому конкурентному ринку. Вибір методу оцінки є надзвичайно важливим для одержання об’єктивної і точної вартості нерухомості, тому нами використано два загальновизнані підходи до оцінки нерухомості: порівняльний і дохідний. Обґрунтовано узгодження результатів оцінки і сформульовано висновок про оцінну вартість об’єкту досліджень. Обґрунтовано використання даних методів для розрахунків і виконано погоджування отриманих результатів за цими методами. Ринкову вартість об’єкта оцінки було вибрано за порівняльним підходом, який є для досліджуваного об’єкта найбільше достовірним. Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, що забезпечує створення матеріально-речової основи для функціонування комерційних і некомерційних структур, ринків праці, капіталів, товарів і послуг. Об’єкт дослідження ? нежитлова будівля комерційного призначення. Предмет дослідження ? методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості. Мета дослідження: визначення ринкової вартості об’єкта оцінки. Результати досліджень. В процесі становлення ринкових відносин нерухомість стала об’єктом адміністративних, податкових, цивільних та житлових правовідносин. На сьогоднішній день одним з найнадійніших видів вкладення капіталу вважається придбання об’єктів нерухомості. (10. Hulko, O., Perovich, L., Perovich, I., & Malanchuk M. (2019). Визначення вартості нерухомості залежить від наступних факторів: місця розташування, наявності і якості інфраструктури, транспортної доступності, характеру навколишньої забудови, фізичних характеристик й об’ємно-параметричних рішень самого об’єкта оцінки і т.д. Оцінка об’єктів нерухомості є поширеним видом оцінки та залучає в себе визначення ціни об’єкта (юридичних прав на нього) для подальшої діяльності між продавцем і покупцем. (1. України, З., 2001). Представлено характеристику об’єкта оцінки, його найкраще та найбільш ефективне використання, обґрунтовано розрахунок отриманої ринкової вартості трьома методичними підходами, а саме порівняльним –8 301 900 грн., дохідним – 8 297 800 грн. без урахування ПДВ. Проаналізувавши доцільність використання того чи іншого методичного підходу, взявши до уваги усі переваги та недоліки методів, звертаючи увагу на мету оцінки ми прийшли до висновку, що на сьогоднішні умови, які склалися на ринку використання порівняльного методичного підходу буде найбільш аргументованим та найповніше відображатиме ринкову вартість об’єкту досліджень. На основі аналізу даних про об’єкт оцінки: його технічні характеристики, правовий стан, особливості місця розташування та використання, а також про економічну ситуацію та кон’юнктуру ринку нерухомості, прийнято висновок, що найкраще та найбільш ефективне використання об’єкта оцінки - нежитлове комерційне приміщення (склад продовольчих та непродовольчих товарів). Акцентовано увагу на аналітичних дослідженнях розвитку ринку складської нерухомості в Україні. Внаслідок пандемії COVID-19, визначено, що орендна активність комерційної нерухомості сповільнилася у Львові. (8. дані Державної Служби Статистики України). При оцінюванні екологічної економічної ефективності використання земель так як і інші підходи, що понижує рівень точності розрахунків. (9. Perovich, L., & Hulko, O., 2019). Проаналізовано ринок нерухомості Львова. На даний час стан ринку нерухомості у Львові є достатньо сформованим і сталим. (7. http://www.profocinka.com.ua.) Викладено основні отримані дані про продаж та оренду відповідного сегменту та розкрито його цінові показники. (5.ЖКГ, С. (2009). Ключові слова: Ринок землі, ринкова вартість, методичні підходи, оцінка майна, об’єкт оцінки. Перелік використаних літературних джерел: 1. Цивільний кодекс України вiд 16.01.2003 р. №435-IV / Відомості Верховної Ради України, 2003, №№ 40-44, ст. 356. 2. Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI / Відомості Верховної Ради України, 2011, № 13-14, № 15-16, № 17, ст.112. 3. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вiд 12.07.2001 р. № 2658-III / Відомості Верховної Ради України, 2001, № 47, ст.251. 4. Оцінка нерухомості: навч. посібник / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – 2-ге вид., перероб. і доп. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2016. – 300 с. 5. ЖКГ, С. (2009). ЖКГ 75.11–35077234.0015: 2009. Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11–35077234. 0015: 2009. Видання офіційне. - 2009. Дата зверненння 03.07.2021р. Режим доступу: http://document. ua/zhitlovi-budinki.-zbirnik-ukrupnenih-pokaznikivvartosti-vid-nor5653. html. 6. Звіт про оцінку нежитлової нерухомості. ПП “Західний експертно-консалтинговий центр”. - Львів, 2021. 7.Середня ціна в доларах за 1 м2 , вторинну нерухомість Львів. [Електронний ресурс]. Дата звернення 11.11.2020. – Режим доступу: http://www.profocinka.com.ua. 8. Державна Служби Статистики України, 2021. 9. Perovich, L., & Hulko, O. (2019). Monitoring the actual ecological end economic situation of agricultural land use in Ukraine. Geodesy and Cartography, 68(2), pp. 305–315. 10. Hulko, O., Perovich, L., Perovich, I., & Malanchuk M. (2019). Monitoring the actual ecological end economic situation of agricultural land use in Ukraine. Geodesy and Cartography, 68(2), pp. 189–204.