Особливості визначення ринкової вартості нежитлових приміщень у м. Львів
Автор: Пелих Яна Володимирівна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2022-2023 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Пелих Я.В., Ступень Н.М. (керівник). Особливості визначення ринкової вартості нежитлових приміщень у м.Львів. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2022. Розширена анотація До теперішнього часу поняття «ринок нерухомості» юридично не закріплено, і саме тому у Національних стандартах оцінки [1,2,3] визначення ринку нерухомості відсутня. Тому, у даній роботі розкрито зміст терміну «ринок нерухомості». Визначено специфіку ринку нерухомості та досліджено методологію моделювання ринкового ціноутворення. Особливостями визначення ринкової вартості присвятили свої праці зарубіжні і вітчизняні вчені. Ю. Губаром встановлено, що модель оцінки нерухомості для системи кадастру повинна створюватися шляхом групування вихідної множини даних про ціни об’єктів нерухомості за ціноутворюючими чинниками, що сильно корелюються з цінами об’єктів та розрахунку коефіцієнтів моделі шляхом порівняння середніх значень вихідної множини даних . Проте, питання методологічного забезпечення процесу моделювання ринкового ціноутворення залишаються не до кінця відпрацьованми, що і обумовлює актуальність теми дослідження. Об’єкт дослідження: особливості визначення ціни на нежитлову нерухомість у м. Львів. Предмет дослідження: є теоретичні засади і практичні рекомендації щодо пошуку особливостей ринкового ціноутворення нежитлової нерухомості в інтересах оціночної діяльності. Мета дослідження: мета магістерської роботи полягає в обгрунтуванні теоретичних положень, розробленні теоретичних і практичних рекомендацій щодо особливостей моделі ринкового ціноутворення на нежитлову нерухомість у м.Львів. Відповідно до мети дослідження були вирішені наступні завдання: проаналізувати ринок нерухомості у наш час; визначити специфіку ринку нерухомості; проаналізувати значення ринку нерухомості; сформулювати методичні основи побудови моделі ринку нежитлової нерухомості; провести аналіз офісних приміщень; побудувати моделі принципів дохідного підходу; здійснити розрахунок вартості об’єкта оцінки методом прямої капіталізації (дохідний підхід) здійснити розрахунок вартості об’єкта оцінки методом порівняння продажів (порівняльний підхід). Результати досліджень. Сучасна характеристика ринку комерційної нерухомості дає чітке відображення позитивної тенденції розвитку та зростанню ринку в цілому. Після світової кризи, який кілька років тому торкнувся всі сфери без винятку, ринок став помітніше оживати і відновлюватися. У порівнянні з тим періодом на сьогоднішній день відзначається позитивна динаміка і стабільність на ринку. Пожвавлення будівництва та розширення пропозиції не тільки позитивно вплинули на зростання попиту і активацію учасників, а й підняли на новий рівень якість пропонованих об’єктів. Ринку нерухомості притаманна особлива унікальна специфіка. Її суть полягає в тому, що нерухомість належить одночасно до трьох видів ринків: товарного, фінансового та ринку капіталів. Проте, перенесення основних положень функціонування цих ринків на ринок нерухомості, а, отже, і на оціночну діяльність, може призвести до високого ступеню невизначеності результатів оцінки і неадекватного аналізу поточної ситуації, яка складається на реальному ринку нерухомого майна. Ринок нежитлової нерухомості в Україні все ще страждає від наслідків пандемії, що позначилося на вартості оренди офісних і торгових площ. Однак оренда складських приміщень подорожчала. На це вказує дослідження консалтингової компанії CBRE Ukraine Неефективність на ринку нерухомості проявляється відхиленням вартості від цінності. З огляду на цей факт ми відмовилися від визначення вартості лише як цифри, що відображає найбільш ймовірну об’єкту оцінки. У роботі зроблено фундаментальний аналіз ситуації на ринку нерухомості. Визначено, що ринок офісної нерухомості у м.Львів, до якої належить оцінюваний об’єкт, виявився більш стійким до потрясінь, спричинених пандемією COVID-19. Відбулось збільшення пропозиції на офісні приміщення за рахунок збільшення ціни на здачу в оренду. Розвиток нової моделі використання офісу, а саме коворкінг, дало поштовх для використання нових офісних площ. Зручні місця та хороші умови приваблюють фрілансерів з усього міста, тому все більше орендодавців переходять на таку модель використання офісу. Можу також підкреслити особливість визначення ціни у м. Львові, адже майже по всіх містах ціна на оренду офісних приміщень падає, а у Львові, навпаки залишилась стабільною і показує позитивну динаміку для росту Побудовано модель ринкової інформації (первинні дані для побудови моделі ринкового ціноутворення), яка має вигляд: Х={х_i} (1), де х_i – ціна 1м2, х_i=?Х; –питомі ваги, ; Побудовано модель ринкового ціноутворення: v_(D_s)^m=v_(D_mid )??_(i=1)^(N_F)-(K(F_i^(D_s )))/(K(F_i^(D_mid ))) (4), де K(F_i^(D_s )). – значення індексів ціноутворюючих факторів; D_s– оцінюваний об’єкт; F_i^Ds –ціноутворюючі фактори, визначені як основні; i – порядковий номер фактору, i=?(1,N)_F; N_F–кількість факторів; v_(D_s)^m – імовірна ціна продажу об’єкта оцінки, v_(D_mid ) – імовірна ціна продажу об’єкта-аналога. Ключові слова: ринок нежитлової нерухомості, модель ринкової інформації, особливості ринкового ціноутворення, дохідний підхід, ставка капіталізації, порівняльний підхід. Перелік використаних літературних джерел: Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №.1440 / Кабінет Міністрів України. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-%D0%BF#Text. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004р. № 1442 / Кабінет Міністрів України. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF#Text. Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 29.11.2006р.. №.1655 / Кабінет Міністрів України. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1655-2006-%D0%BF#Text. Дослідження консалтингової компанії CBRE Ukraine – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://kyiv.media/news/ofisnyj-rynok-vse-shhe-ne-vidnovyvsya-pislya-koronakryzy-statystyka-rynku-komerczijnoyi-neruhomosti-ukrayiny Експертна оцінка нерухомого майна [Електронний ресурс]. – Режим доступу : https://zemocenka.com/ekspertna-ocinka-neruxomogo-majna/. Експертна оцінка в питаннях та відповідях [Електронний ресурс]. – Режим доступу : https://avenue-cv.jimdo.com/експертна-оцінка/ (дата звернення 27.09.2019 р.). Закон України «Про оцінку земель» // Відомості Верховної Ради (ВВР). – 11 грудня 2003. – №1378-ІV. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» // Відомості Верховної Ради (ВВР). – 2001. – №47. – Ст. 251. НС№ 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений по¬становою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442. Постанова Кабінету Міністрів України від 29.11.2006 р., № 1655. Про затвердження Національного стандарту № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів». Постанова Кабінету Міністрів України від 03.10.2007 р. № 1185. Про затвердження Національного стандарту № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності». Фактори, що впливають на вартість нерухомості [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://ekon.in.ua/faktori-sho-vplivayute-na-vartiste-neruhomosti-v2.html. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» станом на 12 липня 2001 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2001. – № 2658 – ІІІ.