Аналіз динаміки на ринку нерухомості під час війни в Україні
Автор: Малена Віталій Володимирович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2022-2023 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: УДК 528.2.629.78 Малена В.В., Музика Н.М. (керівник). Аналіз динаміки на ринку нерухомості під час війни в Україні. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська політехніка», Львів, 2022. Розширена анотація У роботі досліджено правові основи функціонування ринку нерухомості під час війни в Україні. Проведено ідентифікацію об’єкта дослідження. Обрано варіант найбільш ефективного використання та обґрунтовано базу оцінки. Досліджено вплив повномасштабного вторгнення Росії на ринок нерухомості України. Визначено кардинальні зміни у вітчизняному бізнесі та на ринку нерухомості. Досліджено динаміку середніх цін продажу та оренди виробничо-складської нерухомості. Обґрунтовано, що обвальне падіння цін на вітчизняному ринку продажу та оренди виробничо-складської нерухомості як у гривнях, так і у доларах у березні пояснюється шоковим станом від широкомасштабного вторгнення Росії на територію України, а ціни оренди в липні – різкою девальвацією гривні у цьому місяці. Розроблено алгоритм визначення вартості об’єкта нерухомості методом непрямої капіталізації. Обґрунтовано величину орендної плати, обрано період прогнозування та зроблено прогноз обсягів майбутніх грошових потоків об’єкта по роках, визначено ставку дисконту, вартість реверсії та ринкову вартість. Визначено ринкову вартість порівняльним підходом і проведено узгодження результатів. Об’єкт дослідження. Об’єктом дослідження є процес оцінки виробничо-складської нерухомості під час війни в Україні. Предмет дослідження. Предметом дослідження є методичні підходи і практичні рекомендації щодо оцінки виробничо-складської нерухомості під час війни в Україні. Мета і задачі дослідження. Мета магістерської роботи полягає у дослідженні динаміки на ринку нерухомості під час війни в Україні, обгрунтуванні методичних підходів і розробленні практичних рекомендацій щодо процесу оцінки виробничо-складської нерухомості. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання: - дослідити правові основи функціонування ринку нерухомості під час війни в Україні; - провести ідентифікацію об’єкта дослідження; - дослідити вплив повномасштабного вторгнення Росії на ринок нерухомості України: - здійснити розрахунок вартості об’єкта оцінки методом непрямої капіталізації (дохідний підхід); - здійснити розрахунок вартості об’єкта оцінки методом порівняння продажів (порівняльний підхід). Результати досліджень. Війна в Україні призвела до кардинальних змін у вітчизняному бізнесі та на ринку нерухомості: – значно зросла кількість товарів, які переміщуються через західні кордони, що призвело до різкого зростання попиту на комерційну, особливо складську, нерухомість у прикордонних містах, зокрема, у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та ін.; – спостерігається зростання попиту і цін на такі об’єкти нерухомості, як АЗС і СТО; – виникла значна додаткова потреба у орендованих приміщеннях надання поштових послуг; – формується стійкий попит на бомбосховища. – невизначеність ситуації спричинює той факт, що орендарі зменшують обсяги продукції, яка зберігається на складі. Якщо порівняти з обсягами до початку широкомасштабної війни, то вони впали на 30-40%. Серед науковців і фахівців з оцінки тривають суперечки, яку базу оцінки обрати при визначенні вартості виробничо-складської нерухомості [1,2,3]. За результатами проведеного дослідження нами обґрунтовано, що в якості бази оцінки доцільно обирати ринкову вартість. Питанням теорії та практики використання методу непрямої капіталізації в рамках дохідного підходу при оцінці виробничо-складської нерухомості присвячено такі фундаментальні праці [4,5,6]. У роботі обрано період прогнозування, проведено прогноз обсягів майбутніх грошових потоків об’єкта по роках, проаналізовано і зроблено прогноз витрат відповідно до їх структури за роками періоду прогнозування, визначено ставку дисконту, розраховано вартість реверсії та ринкову вартість. У процесі узгодження результатів оцінки нами обґрунтовано, що покупці не поспішають придбавати нерухомість у власність під час війни в Україні, ціни продажу виробничо-складської нерухомості поступово знижуються. Зовсім інша ситуація на ринку оренди: ціни оренди виробничо-складської нерухомості Зовсім інша ситуація на ринку оренди: ціни оренди виробничо-складської нерухомості у регіонах, де не ведуться бойові дії, різко зростають. Тому більш показовими є ціни оренди виробничо-складської нерухомості по регіонах України, оскільки після закінчення війни багато бізнесів планують повертатися до рідних регіонів. Ключові слова: виробничо-складська нерухомість, ринкова вартість, ринок нерухомості, дохідний підхід, ставка дисконтування, порівняльний підхід. References: 1. International Valuation Standards Council. Retrieved from https://www.ivsonline.org/. 2. Wyatt P. (2013). Property Valuation: Second edition. Oxford: Wiley-Blackwell, P. 161-170. 3. Scarrett D., Osborn S. (2013). Property Valuation: The Five Methods: London: Routledge, P. 150,152. 4. Kinnard W. N. (1971). Income Property Valuation: Principles and Techniques of Appraising Income-producing Real Estate. Lexington, Mass., D.C.: Health, 510 p. 5. Baum A., Crosby N. (1988) .Property Investment Appraisal. London: Routlege,. 6. Fisher J. D., Martin R. S. (1988). Income Property Appraisal. Real Estate Education Co, 352 p.