Методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомого майна
Автор: Побута Ольга Сергіївна
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2022-2023 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: УДК 526.43 Побута О.С., Гулько О.Р. (керівник). Методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомого майна на прикладі столярного цеху. Магістерська кваліфікаційна робота. Національний університет «Львівська Політехніка», Львів, 2022 р. Розширена анотація Визначено головні терміни та визначення оцінки майна в Україні. Відображено схему розташування об’єкта у межах міста Хмельницький. Здійснено опис конструктивних, фізичних, технічних та економічних показників об’єкта оцінки. Реалізовано обґрунтування та відмову до використання методичних підходів експертної оцінки нежитлових приміщень. Проведено аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки. Виконано обчислення вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом та дохідним підходом. Обґрунтовано використання даних методів для розрахунків і виконано погодження отриманих результатів за цими методами. Ринкову вартість об’єкта оцінки було вибрано за порівняльним підходом, який є для досліджуваного об’єкта найбільше достовірним. Проаналізовано ринок промислово-складської нерухомості України та міста Хмельницький. Найбільш розвиненим сегментом цього ринку є ринки продажу та оренди нежитлових приміщень в досліджуваному районі. Об’єкт дослідження – приміщення столярного цеху. Предмет дослідження – для визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості для оформлення договору купівлі-продажу. Методи дослідження – для визначення оцінної вартості об’єкта нерухомості застосовано методи структурного та порівняльного аналізу, економетрики, математичної статистики, комп’ютерної графіки, методики виконання оціночних робіт. Результати досліджень. Оцінка об’єктів нерухомості є одним із поширених типів оцінки та має в собі визначення ціни об’єкта та юридичних прав для подальшої діяльності між продавцем і покупцем. (1. України, З., 2001). Для здійснення комерційної діяльності та відчуження і цілей оподаткування потрібно виконати оцінну вартість приміщення столярного цеху загальною площею 83 кв.м. розташованого за адресою: вул. І. Франка, будинок 28, м. Хмельницький. Об’єкт оцінки розміщений в серединній частині міста, оточений житловими будинками – в основному 3-9 ти поверхові житлові будинки, у деяких з них на перших поверхах розміщені заклади обслуговування та торгівлі, адмінбудівлі, підприємства. Найближчими магістралями та місто формуючими вулицями до території розташування об’єкта оцінки є вул. Льва Толстого, що дає можливість зручного сполучення з іншими районами міста. Земельна ділянка, в межах якої розташовані об’єкти оцінки зі спокійним характером рельєфу. В зазначеному районі наявні всі необхідні інженерні комунікації. На основі аналізу даних про об’єкт оцінки: його технічні характеристики, правовий стан, особливості місця розташування та використання, а також про економічну ситуацію та кон’юнктуру ринку нерухомості, прийнято висновок, що найкраще та найбільш ефективне використання об’єкта оцінки – нежитлове комерційне приміщення (столярний цех). (3. Звіт про незалежну оцінку майна, 2022). Дохідний підхід застосовується для визначення вартості об’єктів, які орієнтовані на отримання прибутку їх власниками, що жодним чином не відноситься до оцінюваного приміщення. Це пояснюється тим, що оцінюване приміщення не орієнтоване на отримання прибутку від його експлуатації. Мотивація покупця житлової нерухомості істотно відрізняється від мотивації покупця нежитлової нерухомості. При покупці житла головним чинником для покупця є бажання придбати місце проживання і певні зручності. При придбанні об’єктів прибуткової нерухомості покупець, перш за все, звертає увагу на те, який дохід, можливо, одержати при використанні даного об’єкту, і який при цьому рівень ризику недоотримання цього доходу. Тобто ми хочемо сказати, що істотною перешкодою в застосуванні даного підходу, на нашу думку, є те, що орієнтація на отримання доходу від здачі в оренду подібних квартир не є типовою для суб’єктів даного ринку, при прийнятті рішення про придбання такого об’єкту. Також слід відзначити, що досить часто, зустрічаються випадки, коли потенційні інвестори купують житлову нерухомість, з метою зберігання коштів, та подальшого перепродажу, а у час володіння, здають в оренду. Однак, треба відзначити, що розрахунок очікування майбутнього дисконту лежить за межами можливостей оцінювача, й будь які розрахунки цього дисконту будуть носити суб’єктивний характер, та можуть призвести до великих погрішностей при узгодженні результатів оцінки. Вартість, визначена за порівняльним підходом, є максимально достовірною та відображає власне саме поняття – ринкова вартість в сучасних ринкових умовах, підхід ґрунтується на передумові, що суб’єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу аналогічно, тобто, ґрунтуючись на інформації про аналогічні операції. В даній оціночній ситуації було обстежено інформацію про достатньо близькі аналоги нежитлових приміщень комерційного призначення в досліджуваному регіоні. Цей підхід застосовується за наявності розвиненого ринку нерухомості. (2.ЖКГ, С. (2009)). Виходячи з вищевикладеного, недоцільно в діючих ринкових умовах використовувати вартість, яка визначена за дохідним підходом, а при умові найбільш ефективного використання об’єкта оцінки як: нежитлових приміщень комерційного призначення за результуючу вартість доцільно прийняти вартість, визначену за порівняльним підходом. Підсумовуючи вищенаведене, на підставі наявної інформації і даних, отриманих в результаті проведення аналізу із застосуванням методичних підходів у оцінці, виконано наступний висновок: • у результаті реалізації порівняльного і дохідного підходів, були отримані наступні суми вартості об’єкта оцінки: Порівняльний підхід, грн. без урахування ПДВ – 280 028 грн. Дохідний підхід, грн. без урахування ПДВ – 272 492 грн. Визначено, що ринкова оцінна вартість нежитлових приміщень (столярний цех) станом на дату оцінки, без врахування ПДВ, становить: 280 028 (двісті вісімдесят тисяч двадцять вісім) гривень. (3.Звіт про незалежну оцінку майна). Внаслідок пандемії та військових дій, визначено, що орендна активність комерційної промислово-складської нерухомості дещо сповільнилася у Хмельницькому. (5. дані Державної Служби Статистики України). При оцінюванні екологічної та економічної ефективності використання земель так як і інші підходи, що понижує рівень точності розрахунків. (6. Perovich, L., & Hulko, O., 2019). Проаналізовано ринок промислово-складської нерухомості Хмельницького. На даний час стан ринку нерухомості даного сегменту у місті Хмельницькому є достатньо сформованим і сталим. (4. https://www.uvecon.ua/ua/gotovi-doslidzhennya.html). Ключові слова: Ринок землі, ринкова вартість, методичні підходи, оцінка майна, об’єкт оцінки. Перелік використаних літературних джерел: 1) Про оцінку земель: Закон України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15#Text (дата звернення: 21.09.2022). 2) ЖКГ, С. (2009). ЖКГ 75.11–35077234.0015: 2009. Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11–35077234. 0015: 2009. Видання офіційне. – 2009. Дата звернення 03.10.2022 р. Режим доступу: http://document. ua/zhitlovi-budinki.-zbirnik-ukrupnenih-pokaznikivvartosti-vid-nor5653. 3) Звіт про незалежну оцінку майна – приміщення столярного цеху. Незалежний оцінювач ФОП Іванов Г.Г. - Хмельницький, 2022. 4) Огляд ринку нерухомості [Електронний ресурс]. Режим доступу до ресурсу: https://www.uvecon.ua/ua/gotovi-doslidzhennya.html 5) Державна Служби Статистики України, 2022. 6) Perovich, L., & Hulko, O. (2019). Monitoring the actual ecological end economic situation of agricultural land use in Ukraine. Geodesy and Cartography, 68(2), pp. 349-359.