Грошова оцінка нерухомості, як невід’ємна складова фіскальних правовідносин в Україні
Автор: Гера Михайло Іванович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2022-2023 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Гера М.І., Хавар Ю.С. (керівник). Грошова оцінка нерухомості, як невід’ємна складова фіскальних правовідносин в Україні. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет «Львівська Політехніка», Львів, 2022. Розширена анотація. Податкова система є найважливішим інструментом державної економічної політики та регулювання ринкових відносин. Ефективна діяльність органів влади на місцевому рівні неможлива без достатнього обсягу фінансових ресурсів, які формуються за рахунок власних податкових надходжень місцевого бюджету. Це означає, що основою фінансової самостійності місцевих органів влади є місцеві податки та збори. Оподаткування майна, яке нині представлене земельним податком та податком на нерухоме майно, є важливим каналом надходжень до місцевих бюджетів. Визначення вартості нерухомого майна є одним із найбільш масштабних завдань оціночної діяльності. Її результати враховуються під час оподаткування нерухомості. Оцінка для цілей оподаткування хоч і не є окремим напрямком в оціночній діяльності, але за своїм призначенням прив’язана до певних видів операцій з майном. Це стосується переважно майна фізичних осіб – резидентів, а також нерезидентів України, у разі якщо вони є учасниками операцій з цінними паперами, рухомим чи нерухомим майном. Отримана нормативна та ринкова вартість майна є базою для нарахування державного мита, суми податків чи зборів, інших платежів до бюджетів різних рівнів. Проаналізовано нормативно-правові, методичні та наукові публікації у сфері грошової оцінки землі та нерухомого майна з метою оподаткування [1-6], а також напрацювання фахівців кафедри кадастру територій Національного університету «Львівська політехніка» [7-10]. Для практичної реалізації теоретичних положень нами приведено нормативну грошову оцінку земель с. Пушкіно, Вилоцької селищної ради, Берегівського р-ну, Закарпатської обл. та представлено приклади розрахунку земельного податку та орендної плати для нашого об’єкту дослідження. Запропоновано дослідження оподаткування нерухомості відмінної від земельної ділянки та висвітлено визначення мінімально можливої вартості 1 м2 житлової квартири в розрізі адміністративних районів м. Львова, як мінімальної бази оподаткування. Об’єкт дослідження – землі населеного пункту с. Пушкіно, та вторинний ринок житлових квартир у м. Львові. Предмет дослідження – методологія визначення грошової оцінки нерухомості, як невід’ємної складової фіскальних правовідносин в Україні. Мета дослідження: визначення вартості об’єктів оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів. Результати дослідження. Досліджено проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів для фіскальних потреб на прикладі с. Пушкіно, Берегівського р-ну, Закарпатської обл. з обґрунтуванням оціночного зонування території територіальної громади. Визначено всі потрібні нормативи та коефіцієнти для розрахунку вартості 1 м2 землі об’єкту оцінки, яка коливається від 68,30 грн./м2 до 99,01 грн./м2 для певного оціночного району. За результатами наших досліджень сформовано наступний картографічний матеріал: схему оціночних районів населеного пункту, картограму аґровиробничих груп ґрунтів з їх експлікацією і схему природно-сільськогосподарських районів Вилоцької селищної ради. Визначено на конкретних прикладах земельний податок для присадибної ділянки площею 2455 м2, що розташована в межах оціночного району №2, який становить 544,48 грн./рік та орендну плату для земельної ділянки, що надана в оренду терміном на 25 років для потреб промисловості, площею 56 044 м2 та розташована в межах оціночного району №5, яка становить 187154,48 грн./рік та відповідно 15596,22 грн./міс. Обґрунтовано регламентовані державою основні податки на нерухомість, що повинні сплачувати платники податку в Україні, порядок їх нарахування та безпосередньої сплати. Висвітлено систему оподаткування нерухомого майна, відмінного від земельних ділянок. Представлено аналітичне дослідження вартості пропонованих для продажу на вторинному ринку житлових квартир у м. Львові за ІІІ квартал 2022 р. за адміністративними його районами. Визначили мінімальну вартість 1 м2 житлових квартир по кожному адміністративному району м. Львова нижче якої не може існувати база оподаткування в досліджуваний період. В цілому по місту цей показник становить 727 $/м2 або відповідно 26588 грн. Отже, якщо при оподаткуванні квартири використовується база менше запропонованої дослідженням, це відверто суперечить мінімальному інтересу бюджету від надходжень з оподатковуваних операцій з нерухомим майном в даному сегменті ринку, тобто існує велика ймовірність свідомого ухилення чи зменшення сплати податків. Ключові слова: нерухоме майно, нормативна грошова оцінка, земельний податок, орендна плата, податок на нерухомість, мінімальна база оподаткування. Перелік використаних літературних джерел: 1. Земельний кодекс України, Кодекси України №2768-III (2001, 25 жовтня) (Україна). Відомост і Верховної Ради України, (3-4). https: // zakon. rada.gov.ua/ laws/show/2768-14#Text. 2. Цивільний кодекс України, Кодекси України №435-IV (16.01.2003, 16 січня) (Україна). Відомості Верховної Ради України, (40-44). https://zakon.rada. gov.ua/laws/show/435-15#Text. 3. Податковий кодекс України, Кодекси України №2755-VI (2010, 2 грудня) (Україна). Відомості Верховної Ради України, (13-14, 15-16, 17). https://zakon. rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text. 4. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, Закон України, №2658-III (2001, 12 липня) (Україна). Відомості Верховної Ради України, (47). https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14#Text. 5. Про оцінку земель, Закон України №1378-VI (2003, 11 грудня) (Україна). Відомості Верховної ради України, (15). https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15#Text. 6. Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, Постанова Кабінету Міністрів України, №1147 (2021, 03 листопада) (Україна). Офіційний вісник України, (88), 441. 7. Губар, Ю., Хавар, Ю., & Мошовська, Н. (2020). Інструментарій дослідження ринку нерухомості та встановлення загальних тенденцій його розвитку. Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва, (2), 102-116. 8. Hubar, Y., Khavar, Y., Sai, V., Vynarchyk, L., & Ivakhniuk, K. (2020, December). Investigation of rented immovable real estate right. In International Conference of Young Professionals «GeoTerrace-2020» (Vol. 2020, №1, pp. 1-5). European Association of Geoscientists & Engineers. 9. Винарчик, Л. В., Хавар, Ю. С., & Губар, Ю. П. (2017). Застосування економіко-математичного підходу до оцінки земельних ділянок населених пунктів. Молодий вчений, (12), 507-512. 10. Губар, Ю. П., Хавар, Ю. С., & Сай В. М. (2018). Дослідження методу розрахунку ринкової вартості об’єкта оцінки як функції ціни продажу об’єктів порівняння та ваги ступеня їх подібності. Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва, (І-35), 121-127.