Дослідження факторів функціонального використання нормативної грошової оцінки в розрізі їх відповідності ринковим показникам дохідності нерухомості
Автор: Янків Святослав Ігорович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Землеустрій та кадастр
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: заочна
Навчальний рік: 2023-2024 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: УДК 528.44 Янків С.І., Музика Н.М. (керівник). Дослідження факторів функціонального використання нормативної грошової оцінки в розрізі їх відповідності ринковим показникам дохідності нерухомості. Магістерська кваліфікаційна робота. – Національний університет „Львівська Політехніка”, Львів, 2023 р. Розширена анотація В даній магістерській роботі проведено теоретичний аналіз основних принципів формування вартості, закладених в методиці нормативної грошової оцінки у світлі їх відповідності ринковим принципам формування вартості. За результатами даного теоретичного аналізу було визначено невідповідність коефіцієнтів цільового призначення основним принципам формування ринкової вартості землі. З метою встановлення реального ринкового значення даних коефіцієнтів було проаналізовано ринкові дані дохідності нерухомості двох найбільш поширених видів використання з ідентичним місцем розташування та обчислено реальні значення коефіцієнтів цільового призначення що характеризують реальні економічні умови експлуатації землі в межах населених пунктів. Аналіз ринкових показників дохідності житлової та комерційної нерухомості з ідентичним місцем розташування показав відсутність суттєвої різниці в розрахунку на 1 м кв. будівель. Але показники дохідності в розрахунку на 1 м кв. земельної ділянки суттєво відрізняються. Причиною такої відмінності є різні містобудівні умови та обмеження використання кожної окремо взятої ділянки. Об’єкт дослідження – методика нормативної грошової оцінки. Предмет дослідження – визначення ринкових коефіцієнтів цільового призначення земельної ділянки та порівняння з нормативними коефіцієнтами, що закладені в НГО. Мета і задачі дослідження. Основною метою магістерської роботи є дослідження впливу коефіцієнтів цільового призначення на величину нормативної грошової оцінки земельних ділянок та як наслідок, аналіз впливу несправедливої бази нарахування плати за землю на розвиток економіки України. Результати досліджень. Від початку незалежності України в процесі свого еволюційного розвитку нормативна грошова оцінка пережила ряд трансформацій та вдосконалень, однак так і не позбулася своєї відмежованості від реального ринку землі. Оскільки теоретичний розгляд методики виявив невідповідність коефіцієнтів цільового призначення ринковим даним, з метою встановлення реального співвідношення коефіцієнтів, які враховують цільове призначення земельної ділянки (нерухомості), було проведено дослідження даних дохідності житлового та комерційного призначення. Для цілей даного аналізу було обрано інформацію про дохідність (вартість оренди) нерухомості у серединній зоні м. Львова, переважно в новозбудованих кварталах забудови, для якої всі інші параметри, окрім функції – співставимі (щільність забудови, вартість будівництва, локація). На мою думку, коефіцієнт співвідношення комерційної та житлової нерухомості, який закладений у методиці мав місце в умовах несформованого ринку, коли писалася перша методика, однак є застарілим та таким що спотворює дані нормативної оцінки в сучасних економічних умовах розвиненого ринку землі та нерухомості. З цього часу суттєво змінилися складові національної економіки, характер та види економічної діяльності, що суттєво вплинуло на ринок нерухомості в цілому та ринок землі зокрема. З іншого боку виявлено факт відсутності будь яких корегувань вартості землі, що випливають з даних містобудівної документації. В реальних економічних умовах від корисної площі будівель та споруд розташованих на земельній ділянці залежить величина доходу та/або корисності даного об’єкту нерухомості. З метою виявлення даних залежностей було проаналізовано містобудівну документацію м. Львова (ПЛАН ЗОНУВАННЯ ТЕРИТОРІЇ М. ЛЬВОВА (ЗОНІНГ)). Результат даного аналізу засвідчив, що земельні ділянки можуть суттєво відрізнятися за рівнем забудованості з коефіцієнтом забудови від 0,6 до 3,14. Іншими словами: на 1 м кв земельної ділянки може припадати від 0,6 до 3,14 м кв. корисної площі будівель, розташованих на ділянці. В таких же пропорціях буде співідноситись дохід а відповідно і вартість в розрахунку на 1 м кв. земельної ділянки. Отже реальна вартість землі несуттєво залежать від цільового використання земельної ділянки, але прямо пропорційно залежать від коефіцієнту забудованості земельної ділянки (відношення корисної площі приміщень до площі ділянки, на якій вони розташовані). Чинна методика НГО даної закономірності жодним чином не відображає. Ключові слова: оцінка земель, нормативна грошова оцінка земель, масова оцінка земель, рентний дохід, щільність забудови, економічна база справляння плати за землю, методика нормативної грошової оцінки. Перелік використаних літературних джерел: України, Н. Д. (2021). Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 03.11.2021 Урядовий кур’єр від 10.11.2021 — № 216 Закон України „Про плату за землю” Alonso W (1964), Location and Land Use// Harvard University Press, Cambridge, MA Alain Bertaud, Bertrand Renaud (1997), Socialist Cities without Land Markets Journal of Urban Economics 41, 137-151 Joseph K. Eckert. Property Appraisal and Assessment administration The International Association of Assessing Officers Chicago, Illinois Richard Almy. 2001, A survey of Property Tax Systems in Europe, Prepared for Department of Taxes and Customs The Ministry of Finance Republic of Slovenia Ю.Ф.Дехтяренко, Ю.М.Манцевич, Ю.М.Палеха (2010), Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів: назріла необхідність змін у правовій та методологічній базі, Агросвіт. - №18. Антипенко І.В., Дехтяренко Ю.Ф., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. (2011), Оподаткування нерухомості: сучасний стан, зарубіжний досвід та перспективи, Економіка та держава, № 5. Дехтяренко Ю.Ф., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. (2011), Грошова оцінка та оподаткування: сучасний погляд на проблему, Землеустрій і кадастр., №1. Ю.Палеха (2012), Проблемні питання співвідношення результатів нормативної грошової оцінки територій населених пунктів різних категорій, Землевпорядний вісник, № 6. Колосюк (2015), Критерії несумісності оцінювання земель України (у т.ч. для цілей оподаткування) та вимог ринкової моделі економіки, Бізнес навігатор. № 1 (36). вид–во МУБіП, м. Херсон.