Особливості експертної оцінки нерухомості для відчуження шляхом прямого викупу
Автор: Розпендовський Назарій Михайлович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2023-2024 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Визначення вартості нерухомості є узвичаєним та одним з найбільш поширених завдань практичної оціночної діяльності, до якої вдаються у разі зміни власника, умов власності та умов використання власності, опираючись на її результати під час приватизації, оподаткування та бухгалтерського обліку, при іпотеці, примусовому відчужені та прийнятті інвестиційних і містобудівних рішень, тощо. Нерухоме майно, водночас є доволі непростим для оцінювання об’єктом. Експертна грошова оцінка є обов’язковим видом діяльності. Це процес визначення вартості майна та пов’язаних з нею прав оцінювачем, що проводиться виключно для укладення цивільно-правових угод та інших нотаріальних оформлень, а також правильного встановлення суми податку. Для практичної реалізації теоретичних положень обрано земельну ділянку для обслуговування нежитлової будівлі продовольчого складу, яка знаходиться за адресою: Львівська область, Львівський р-н, м. Комарно, вул. Січових Стрільців, 10б. Об’єкт дослідження ? земельна ділянка для обслуговування нежитлової будівлі продовольчого складу. Предмет дослідження ? визначення особливості експертної оцінки земельної ділянки для відчуження шляхом прямого викупу. Мета дослідження: визначення ринкової вартості земельної ділянки для приватизації шляхом викупу. Результати дослідження. Формування ринку нерухомості, як однієї із галузей економіки держави є самостійним видом діяльності, що має на меті забезпечення об’єктивною та достовірною, а також доступною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку. В процесі становлення ринкових відносин нерухомість стала об’єктом адміністративних, податкових, цивільних та житлових правовідносин. На сьогоднішній день одним з найнадійніших видів вкладення капіталу вважається придбання об’єктів нерухомості. Проаналізовано нормативно-правові джерела у сфері оцінки нерухомості, зокрема, національні стандарти оцінки, закон «Про оцінку майна», а також роботи фахівців кафедри кадастру територій Національного університету «Львівська політехніка». Визначення вартості нерухомості залежить від наступних факторів: місця розташування, наявності і якості інфраструктури, транспортної доступності, характеру навколишньої забудови, фізичних характеристик й об’ємно-параметричних рішень самого об’єкта оцінки і т.д. Представлено розрахунок ринкової вартості об’єкту досліджень, як найвірогіднішої ціни, за яку він може бути відчужений на відкритому конкурентному ринку. Вибір методу оцінки є надзвичайно важливим для одержання об’єктивної і точної вартості нерухомості. Обґрунтовано узгодження результатів оцінки і сформульовано висновок про оцінну вартість об’єкту досліджень. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводилась такими методичними підходами: - методомд залишку для землі; - методичного підходу, що ґрунтується на зіставленнi цін продажу подібних земельних ділянокнок. Метод витрат на земельні поліпшення застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, які використовуються ефективно. Цей метод корисний для унікальних об’єктів, для яких не існує ринку. Метод порівняльного підходу відображає ту ціну, котра може виникнути на ринку. Цей методд дає найменшу похибку, коли є достовірна, достатня i доступна інформація про продаж земельних ділянок, подібних за функцією використання, умовами продажу, місцерозташуванням, фізичними характеристиками, характером земельних поліпшень, датою продажу. Отож, можемо зробити висновок, метод порівняльного підходу є найдоцільнішим для оцінки розглянутого об’єкта. Ринкова вартість земельної ділянки площею 0,0405 га становить: 63 512 грн., в розрахунку на 1м.кв. земельної ділянки 156,82 грн. Ринок нерухомості відчуває на собі колосальний вплив війни в Україні, що визначає його стан і тенденції розвитку. Проаналізовано стан житлового ринку нерухомості за 2023 рік, проаналізовано ціни за м2 на первинну житлову нерухомість в Україні та місті Львів, визначили. Коротко розглянули ситуацію на вторинному ринку нерухомості, який також зазнав кризи через війну, а саме, можна побачити, що ціни на купівлю та оренду в ряді областей, зокрема тих, які знаходяться ближче до кордонів з ЄС, суттєво підвищились. Насамперед, причина була в віддаленості західних та деяких північних областей від точок активних бойових дій. Ключові слова: нерухоме майно, об’єкт оцінки, земельна ділянка, ринок нерухомості, експертна оцінка нерухомості. Перелік використаних літературних джерел: Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вiд 12.07.2001 р. № 2658-III / Відомості Відомості Верховної Ради України, 2001, № 47, ст.251. Оцінка нерухомості: навч. посібник / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – 2-ге вид., перероб. і доп. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2016. – 300 с. Taratula, R., & Stupen, N. (2018). Land resources management in Ukraine under the conditions of the local government reforming. Scientific Papers: Series Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development, 18, 375-382. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Bugaenko, E., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Algorithm for calculating the normative area of an industrial enterprise land plot. Geodesy and Cartography, 44(2), 63-70. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Sidorenko, V., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Studying the ways of effective taxation of objects of underground commercial space. Geodesy and Cartography, 67(1), 71–85. Sai, V., Кhavar, Y., & Vynarchyk, L. (2019). The relevance assessment of the land use for wind power engineering in settlements of Lviv region. Geodesy and Cartography, 45(4), 154-160. Perovych, L., Perovych, I., & Ludchak, O. (2018). Modeling the Processes of Land Resources Administration. Geodesy and Cartography, 67(2), 295–303.