Дослідження методів оцінки комерційної нерухомості
Автор: Братишко Антон Володимирович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2023-2024 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Здійснено опис конструктивних, фізичних, технічних та економічних показників об’єкта оцінки. Визначено головні терміни та визначення оцінки майна в Україні. Відображено схему розташування об’єкта у межах міста Львів. Реалізовано обґрунтування та відмову до використання методичних підходів експертної оцінки нежитлових приміщень. Проведено аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки. Виконано обчислення вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом та дохідним підходом. Обґрунтовано використання даних методів для розрахунків і виконано погодження отриманих результатів за цими методами. Ринкову вартість об’єкта оцінки було вибрано за порівняльним підходом, який є для досліджуваного об’єкта найбільше достовірним. Проаналізовано ринок промислово-складської нерухомості України та міста Львів. Найбільш розвиненим сегментом цього ринку є ринки продажу та оренди нежитлових приміщень в досліджуваному районі. Об’єкт дослідження–1/2 частки нежитлових приміщень. Предмет дослідження – для примусової реалізації майна на прилюдних торгах. Методи дослідження –для визначення оцінної вартості об’єкта нерухомості застосовано методи структурного та порівняльного аналізу, економетрики, математичної статистики, комп’ютерної графіки, методики виконання оціночних робіт. Результати досліджень. Оцінка об’єктів нерухомості є одним із поширених типів оцінки та має в собі визначення ціни об’єкта та юридичних прав для подальшої діяльності між продавцем і покупцем. (1. України, З., 2001). Примусовий продаж майна є однією із особливостей економіки України. Порядок погашення усіх зобов’язань юридичних осіб перед кредиторами, бюджетами та державними цільовими фондами з податків і зборів (обов’язкових платежів) визначається Законом „Про порядок погашення зобов’язань платників податку перед бюджетними цільовими фондами”, Цивільним кодексом та Законом „Про виконавче провадження”. Як правило, при вимушеному продажу, майно реалізується за цінами, які нижчі ринкових, що пов’язане саме із характером такої угоди. З іншої сторони ст. 11 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" затвердженого Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003р. зафіксована вимога : «У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість». Проведений аналіз існуючих пропозицій на ринку нерухомості в районі, де розміщено об’єкт оцінки, враховуючі всі особливості його розташування та загальні характеристики об’єкта оцінки показав, що найбільш доцільним буде використання об’єкту оцінки в якості, як нежитлове вбудоване приміщення (промислово-складська).(3.Звіт про незалежну оцінку майна, 2023). Дохідний підхід застосовується для визначення вартості об’єктів, які орієнтовані на отримання прибутку їх власниками, що жодним чином не відноситься до оцінюваного приміщення. Це пояснюється тим, що оцінюване приміщення не орієнтоване на отримання прибутку від його експлуатації. При придбанні об’єктів прибуткової нерухомості покупець, перш за все, звертає увагу на те, який дохід, можливо, одержати при використанні даного об’єкту, і який при цьому рівень ризику недоотримання цього доходу. Тобто ми хочемо сказати, що істотною перешкодою в застосуванні даного підходу, на нашу думку, є те, що орієнтація на отримання доходу від здачі в оренду подібних квартир не є типовою для суб’єктів даного ринку, при прийнятті рішення про придбання такого об’єкту. Вартість, визначена за порівняльним підходом, є максимально достовірною та відображає власне саме поняття – ринкова вартість в сучасних ринкових умовах, підхід ґрунтується на передумові, що суб’єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу аналогічно, тобто, ґрунтуючись на інформації про аналогічні операції. Цей підхід застосовується за наявності розвиненого ринку нерухомості.(2.ЖКГ, С. (2009). Виходячи з вищевикладеного, недоцільно в діючих ринкових умовах використовувати вартість, яка визначена за дохідним підходом, а при умові найбільш ефективного використання об’єкта оцінки як: нежитлових приміщень комерційного призначення за результуючу вартість доцільно прийняти вартість, визначену за порівняльним підходом. Підсумовуючи вищенаведене, на підставі наявної інформації і даних, отриманих в результаті проведення аналізу із застосуванням методичних підходів у оцінці, виконано наступний висновок: • у результаті реалізації порівняльного і дохідного підходів, були отримані наступні суми вартості об’єкта оцінки: Порівняльний підхід, грн. без урахування ПДВ –8 039 000 грн. Дохідний підхід, грн. без урахування ПДВ –7 397 800 грн. Визначено, що ринкова оцінна вартість 1/2 нежитлових приміщень станом на дату оцінки, без врахування ПДВ, становить: (3.Звіт про незалежну оцінку майна). Внаслідок пандемії та військових дій, визначено, що орендна активність комерційної промислово-складської нерухомості дещо сповільнилася уЛьвові. (5.дані Державної Служби Статистики України). При оцінюванні екологічної та економічної ефективності використання земель так як і інші підходи, що понижує рівень точності розрахунків. (6. Perovich, L., & Hulko, O., 2019). Проаналізовано ринок промислово-складської нерухомості Львова. На даний час стан ринку нерухомості даного сегменту у місті є достатньо сформованим і сталим. (4.https://www.uvecon.ua/ua/gotovi-doslidzhennya.html). Ключові слова: Ринок землі, ринкова вартість, методичні підходи, оцінка майна, об’єкт оцінки. Перелік використаних літературних джерел: 1) Про оцінку земель: Закон України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15#Text(дата звернення: 21.09.2023). 2) ЖКГ, С. (2009). ЖКГ 75.11–35077234.0015: 2009. Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11–35077234. 0015: 2009. Видання офіційне. –2009. Дата звернення 03.10.2022 р. Режим доступу: http://document. ua/zhitlovi-budinki.-zbirnik-ukrupnenih-pokaznikivvartosti-vid-nor5653. 3) Звіт про незалежну оцінку майна –нежитлове приміщення. Незалежний оцінювач ФОП Тараненко А. В. - Львів, 2023. 4) Огляд ринку нерухомості [Електронний ресурс]. Режим доступу до ресурсу: https://www.uvecon.ua/ua/gotovi-doslidzhennya.html 5) Державна Служби Статистики України, 2023. 6) Perovich, L., & Hulko, O. (2019). Monitoring the actual ecological end economic situation of agricultural land use in Ukraine. Geodesy and Cartography, 68(2), pp. 349-359.