Обґрунтування визначення ринкової вартості земельної ділянки комунальної власності у м. Стрий
Автор: Волосецький Назарій-Іван Тарасович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2023-2024 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Оцінка нерухомості є важливим інструментом для прийняття обґрунтованих рішень у багатьох сферах нашого життя. Земельний фонд держави, і зокрема, кожної територіальної громади є надзвичайно важливим матеріальним активом, джерелом фінансового наповнення місцевих бюджетів, а також основою для стратегічного планування та просторового їх розвитку. У сфері управління земельними ресурсами органи місцевого самоврядування мають досить широкі повноваження, але нерідко стикаються із порушеннями у сфері землекористування. Тому актуальним та першочерговим завданням кожної місцевої ради є аналіз стану використання її земель, формування сприятливого інвестиційного середовища, оцінювання різних потреб щодо впровадження та застосування управлінських та правових інструментів для захисту інтересів своєї громади, а також необхідність збільшення надходжень до місцевих бюджетів. Тому виконання експертної грошової оцінки земель є тим процесом, який включає в себе ретельний розгляд та врахування різноманітних факторів, які впливають на вартість нерухомості, з метою визначення об’єктивної ринкової інформації для потенційних покупців, продавців, інвесторів, банків, податкових органів та інших зацікавлених сторін із застосуванням сукупності відповідних підходів, методів та оціночних процедур для проведення відповідних розрахунків. Проаналізовано наукові публікації та нормативно-правові джерела у сфері оцінки нерухомості для укладання цивільно-правових угод [1-6], а також напрацювання фахівців кафедри кадастру територій Національного університету «Львівська політехніка» [7-9]. Для практичної реалізації теоретичних положень обрано земельну ділянку, яка розташована за адресою: Львівська область, Стрийський район, м. Стрий, вулиця Вокзальна, 154-А. Експертна грошова оцінка зазначеного об’єкта нерухомості проводиться з метою визначення вартості майна для продажу у власність приватної особи. Наводиться обґрунтування підходів і методів для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки. Детально аналізується найбільш економічне вигідне використання земельної ділянки. Проводиться розрахунок двома методичними підходами: методом залишку та методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Узгоджуються результати оцінки. Акцентується увага на загальнодержавному ринку нерухомості, на який впливають негативні фактори пов’язані із війною в Україні. Проводиться аналіз регіонального ринку нерухомого майна у Львівській області та локального у м. Стрий. Висвітлюється динаміка пропозицій купівлі-продажу об’єктів нерухомості та їх цінових показників у період 2021-2023 р.р. Пояснюється пожвавлення економічної активності на регіональному ринку Львівщини, де значний попит на комерційні об’єкти контрастує із загальними тенденціями у державі. Об’єкт дослідження ? земельна ділянка несільськогосподарського призначення. Предмет дослідження ? методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості для продажу у власність. Мета дослідження: визначення ринкової вартості об’єкта досліджень для продажу у власність, аналіз локального ринку нерухомості на прикладі м. Стрий. Результати дослідження. Земля традиційно вважається одним з найбільш надійних об’єктів для вкладання коштів. В Україні ринок такого типу активів послідовно збільшує свій потенціал. Тому в інвестиційній привабливості земельної нерухомості і в реальних перспективах росту її вартості сумнівів немає. Тих, хто вирішує інвестувати в нерухомість, стає дедалі більше, а проведення її оцінки, при укладанні цивільно-правових угод, є досить актуальними сьогодні і будуть в майбутньому. Представлено характеристику об’єкта оцінки. Розкрито детальний аналіз найбільш економічно вигідного використання. Обґрунтовано розрахунок ринкової вартості об’єкта нерухомості двома методичними підходами дохідним і порівняльним, а саме методом залишку, при якому вартість земельної ділянки становить – 58060 грн., та методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок – 58038 грн., без урахування ПДВ. Узгоджено результати оцінки вартості досліджуваного об’єкта. Враховано переваги та недоліки використаних методів, особливості та кінцеву мету оцінки даної нерухомості. Прийнято величину, отриману методом залишку, як вартість об’єкту досліджень, яка становить 58060 грн. У дослідницькій частині роботи розкрито аналітику ринку нерухомості Львівської області та м. Стрий з метою обґрунтування контексту проведеної оцінки об’єкта майна. Представлено огляд комерційного сегменту ринку за 2021-2023 р.р. Акцентовано увагу на невеликих земельних ділянках і комерційних об’єктах площею до 100 м2. Аналіз виявляє основні тенденції на місцевому ринку нерухомості, висвітлює цінові пропозиції купівлі-продажу майна співставного із досліджуваним об’єктом. У Львівській області виявлено підвищений інтерес до комерційної нерухомості. Доведено, що зазначені тенденції у м. Стрий вписуються у загальну ситуацію. Встановлено найбільш розвинений вид комерційної нерухомості на даному локальному ринку ? торговий сегмент комерційного майна. Зазначено, що ціни на такі об’єкти є нижчими, ніж в області загалом. Прогнозується збереження попиту на експертну грошову оцінку нерухомості та потреби досвіду оціночної діяльності, яку серед іншого задовольняє дана праця. Ключові слова: ринок нерухомості, земельна ділянка, об’єкт оцінки, комерційна нерухомість, комунальна власність, експертна грошова оцінка. Перелік використаних літературних джерел: 1. Земельний кодекс України, Кодекси України №2768-ІІІ (2002, 30 листопада) (Україна). Офіційний вісник України, (46), 250. 2. Податковий кодекс України, Кодекси України №2755-VI (2011, 2 грудня) (Україна). Офіційний вісник України, (17), 112. 3. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, Закон України №898-IV, (2003, 5 червня) (Україна). Відомості Верховної Ради України, (38), 313. 4. Про оцінку земель, Закон України № 1808-IV (2004, 17 червня) (Україна) Відомості Верховної Ради України, (38), 471. 5. Загальні засади оцінки майна і майнових прав, Національний стандарт № 1, Постанова Кабінету Міністрів України №1440 (2003, 10 вересня) (Україна). Офіційний вісник України, (37), 199. 6. Оцінка нерухомого майна, Національний стандарт №2, Постанова Кабінету міністрів України №1442 (2004, 28 жовтня) (Україна). Офіційний вісник України, (56), 208. 7. Hubar, Y., Sai, V., Кhavar, Y., Vynarchyk, L., & Hulko, O. (2023). Normal and convergent methods of survey for inventory and certification of cultural structures. Geodesy and Cartography, 49(1), 66-75. 8. Губар, Ю., Хавар, Ю., & Мошовська, Н. (2020). Інструментарій дослідження ринку нерухомості та встановлення загальних тенденцій його розвитку. Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва, 2, 102-116. 9. Губар Ю. П., Хавар Ю. С., Гулько О. Р. & Івахнюк Х. Б. ( 2021). Аналіз світового досвіду для формування ринку землі в Україні. Аграрна економіка, 14(1-2), 27-35