Моделювання тенденцій розвитку вторинного ринку садибної забудови в Україні
Автор: Линда Андрій Миколайович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2023-2024 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: В умовах кризи актуальним є аналіз моделювання тенденцій розвитку вторинного ринку садибної забудови. Для цього необхідно виявити загальні інваріанти, характерні для подібних криз, побудувати адекватні моделі динаміки цін під час наростання та згортання кризових процесів. При цьому слід застосовувати методологію статистичної подоби як інструменту аналізу таких процесів. У цьому випадку може виявитися ефективним використання фракталів, які отримали останніми роками розвиток у різних галузях і, зокрема, під час аналізу економічних процесів. Важливим доповненням до виявлення складних закономірностей, що характеризують механізми розвитку процесів на ринку, в тому числі, в періоди кризового розвитку, є аналіз зв’язків між різними процесами, що впливають один на одного. Такий аналіз дозволяє виявити закономірності явищ та інші параметри ринку у тому чи іншому напрямі. Як основний інструментарій дослідження у цьому випадку виступає методологія кореляційного та регресійного аналізу. Такий аналіз має ряд нюансів, ігнорування яких часто призводить до серйозних помилок в інтерпретації його результатів. У процесі дослідження виконано аналіз динаміки цін житлової нерухомості. Результати такого аналізу можуть бути базою для прогнозу подальшого розвитку ринку нерухомості в Україні. У процесі дослідження було зроблено спробу виконати аналіз динаміки цін житлової нерухомості, тією чи іншою мірою торкнувшись усіх згаданих напрямів. Результати такого аналізу можуть бути базою для прогнозу подальшого розвитку ринку нерухомості. Об’єкт дослідження – ринок садибної забудови України. Предмет дослідження – моделювання тенденцій розвитку вторинного ринку садибної забудови в Україні. Методи дослідження. Для визначення оцінної вартості об’єкта нерухомості застосовано методи структурного та порівняльного аналізу, математичної статистики, економетрики, комп’ютерної графіки, методики виконання оціночних робіт. Результати досліджень. 1. Структурні зрушення в пропозиції житлової нерухомості на ринку спричинені погіршенням кон’юнктури ринку через війну та пандемію. Характер змін в структурі пропозиції в період економічного спаду підтверджує інвестиційні мотиви придбання нового житла у попередні роки. 2. Цінова динаміка на ринку нерухомості – це складна структура різних за довжиною циклів. Було апроксимовано тренди помісячних середніх цін за допомогою багатофакторних моделей та спрогнозовано тенденції у коротко- та середньостроковому періодах. 3. Проведено дослідження загальної динаміки цін на нерухомість за квітень 2020 – жовтень 2023 рр., що показує в середньому зростаючий тренд. Як аномальне явище з погляду загальної динаміки, що склалася на ринку нерухомості за останні 12 років, особливий інтерес є поведінкою цін у періоди криз, спричинених екстраординарними подіями та умовами (пандемія та війна), що спостерігалися в 2020 році і в поточному 2023 році. 4. З точки зору прийняття інвестиційних рішень найбільш важливим є завдання виявлення провісників, які вказують, що в найближчому періоді має відбутися зміна тенденцій. Зазвичай як такі провісники розглядаються фактори, які тією чи іншою мірою впливають на процеси ціноутворення на ринку нерухомості. 5. Виведено рівняння регресії і відхилення практичних результатів аналізу ринку садибної забудови від лінії регресії є результатом дії випадкових чинників. 6. Виконано дослідження ринку землі доводить що, найбільш постраждалим від військових дій є ринок землі для промислової забудови. 7. Встановлено, що на ринку домоволодінь ціни продовжуватимуть зростати. Причиною цього є зростання попиту на ринку домоволодінь, який суттєво зріс восени 2022 року. Практичне значення одержаних результатів. Отримані результати досліджень можуть в подальшому використовуватись для прийняття зважених управлінських рішень щодо майбутнього зростання (спадання) вартості нерухомості. Використання багатофакторних моделей є абсолютно обґрунтованим для виявлення трендів та прогнозування цін на ринку нерухомості у коротко- та середньостроковій перспективі. Ключові слова: багатофакторна модель, ринок нерухомості, ринкова вартість, садибна забудова, воєнні дії, пандемія Covid-19. Перелік використаних літературних джерел: 1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», 2001 р. Відомості Верховної Ради України, №47, ст.251. 2. Закон України «Про оцінку земель», 2004 р. Відомості Верховної Ради України, №15, ст.229. 3. Постанова від 11 жовтня 2002 р. №1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок». 4. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», від 10 вересня 2003 р. №1440. 5. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», від 28 жовтня 2004 р. № 1442. 6. Стаття 19 (доповнено новою частиною згідно із Законом №1559-VI від 17.11.2009), «Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок». 7. Губар Ю. Дослідження впливу екологічних чинників на ринкову вартість нерухомості в межах населених пунктів / Губар Ю., Вовк А.// Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвідомчий наук.-техн. зб. – 2009. –№74 – С.102–107. 8. Губар Ю. Аналіз ринку нежитлової нерухомості у м. Львові / Губар Ю., Тестевич А.// Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2010. – № I (19) – С.282–287. 9. Губар Ю. Дослідження впливу містобудівних чинників на ринкову вартість нерухомості / Губар Ю.// Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2011. – № ІІ (22) – С. 195–199. 10. Губар Ю. Визначення оптимального обсягу вибірки об’єктів–аналогів для отримання достовірних результатів оцінки нерухомості / Губар Ю. // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2012. – № І (23) – С. 240–243. 11. Губар Ю. Розробка підходів і методів кадастрової оцінки нерухомості населених пунктів / Губар Ю. // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2012. – № ІІ (24) – С. 146–150. 12. Губар Ю. Застосування багатовимірної моделі методу парних продаж для дослідження ринкової вартості об’єктів комерційної нерухомості на рівні обласного центру / Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвід. наук.-техн. зб. – 2012. – № 76 – С.133–136. 13. Оцінка нерухомості/ Перович Л. М., Губар Ю. П. /Навчальний посібник. Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2010. - 296 с. 14. Оцінка земель: Навчальний посібник / М.Г. Ступень, Р.И. Гулько, Р.Залуцький, О.Я. Микула та ін.: За заг. ред. М.Г. Ступеня. 2-ге вид., стереотипне. - Львів: «Новий світ-2000». - 2011. - 308 с. 15. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. -ПРОФІ, 2007. - 620 с. 16. Палеха Ю.М. Розвиток грошової оцінки земель в Україні на сучасному етапі / Ю.М.Палеха // Землеустрій і кадастр. — 2011. — № 1. — С. 28—30. 17. Міжнародні стандарти оцінки. Норми професійної діяльності оцінювача: Матеріали міжнародної конференції "Застосування стандартів оцінки ринкової вартості в умовах економіки України. Трансформація світового досвіду" - К.: Українське товариство оцінювачів, 21-22 вересня 1995 року. -15 с.