Дослідження ринкової вартості землі та земельних поліпшень з метою нарахування обов’язкових платежів
Автор: Малий Ігор-Мар'ян Романович
Кваліфікаційний рівень: магістр
Спеціальність: Оцінка землі та нерухомого майна
Інститут: Інститут геодезії
Форма навчання: денна
Навчальний рік: 2023-2024 н.р.
Мова захисту: українська
Анотація: Визначення вартості нерухомості є узвичаєним та одним з найбільш поширених завдань практичної оціночної діяльності, до якої вдаються у разі зміни власника, умов власності та умов використання власності, опираючись на її результати під час приватизації, оподаткування та бухгалтерського обліку, при іпотеці, примусовому відчужені та прийнятті інвестиційних і містобудівних рішень, тощо. Нерухоме майно, водночас є доволі непростим для оцінювання об’єктом. Експертна грошова оцінка для цілей оподаткування є досить новим видом діяльності як для оцінювачів, так і для замовників, який можна виділити в окремий напрям діяльності. Це є процесом визначення вартості майна для сплати податків фізичними особами, що проводиться виключно для укладення цивільно-правових угод та інших нотаріальних оформлень. Для практичної реалізації теоретичних положень обрано домоволодіння, що включає: житловий будинок, з допоміжними будівлями та спорудами та земельну ділянку надану для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: Львівська область, Львівський район, село Старе Село, вулиця Возз’єднання, будинок 83. Проаналізовано наукові публікації та нормативно-правові джерела у сфері оцінки нерухомості для укладання цивільно-правових угод, а також напрацювання фахівців кафедри кадастру територій Національного університету «Львівська політехніка». Представлено розрахунок ринкової вартості об’єкту досліджень, як найвірогіднішої ціни, за яку він може бути проданий на відкритому конкурентному ринку. Вибір методу оцінки є надзвичайно важливим для одержання об’єктивної і точної вартості нерухомості. Обґрунтовано узгодження результатів оцінки і сформульовано висновок про оцінну вартість об’єкту досліджень. Об’єкт дослідження ? домоволодіння, що включає: житловий будинок з допоміжними будівлями та спорудами і земельну ділянку надану для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Предмет дослідження ? методологія визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості для укладання цивільно-правової угоди. Мета дослідження: визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів (оформлення спадкових справ). Результати дослідження. В процесі становлення ринкових відносин нерухомість стала об’єктом адміністративних, податкових, цивільних та житлових правовідносин. На сьогоднішній день одним з найнадійніших видів вкладення капіталу вважається придбання об’єктів нерухомості. Визначення вартості нерухомості залежить від наступних факторів: місця розташування, наявності і якості інфраструктури, транспортної доступності, характеру навколишньої забудови, фізичних характеристик й об’ємно-параметричних рішень самого об’єкта оцінки і т.д. Для визначення вартості об’єкта оцінки нами було використано порівняльний методичний підхід. Витратний підхід - не використовувався, оскільки не враховує реальної ринкової ситуації. Прийнято вважати, що порівняльний підхід дає найбільш точний результат, оскільки враховує усі фактори, що впливають на вартість об’єкту: місцезнаходження, рівень та якість оздоблення приміщень, і т.д. При наявності достатньої кількості даних підхід, заснований на порівнянні продажів, є найбільш простим і систематичним підходом до розрахунку вартості. І хоч в даній роботі, із-за недостатньо розвинутого ринку аналогічної житлової нерухомості, нами були задіяні ціни пропозиції, а не фактичних контрактів, все ж на нашу думку в даній роботі вартість отримана порівняльним підходом відображає вартість об’єкту оцінки. Враховуючи мету оцінки, високий рівень достовірності інформації щодо вхідних даних по підібраних аналогах, а також достатню їх кількість, ми прийняли величину отриману цим підходом в якості ринкової. Таким чином, ринкова вартість об’єкта оцінки домоволодіння, що включає: житловий будинок, з допоміжними будівлями та спорудами та земельну ділянку надану для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель i споруд (присадибна ділянка) (код 02.01.), за адресою: Львівська область, Львівський район, село Старе Село, вулиця Возз’єднання, будинок 83, на дату оцінки, складає округлено (без врахування ПДВ): Ринкова вартість: - житлового будинку - 1 806 000 грн.; земельної ділянки - 322 000, домоволодіння: 2 128 000 грн. Здійснено характеристику ринку досліджуваного типу нерухомості Львівської області в період 2023 року, а саме: житлові будинки та земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд, а також проведено детально аналіз цін продажу не лише земельних ділянок і житлових будинків, а й домоволодінь загалом. Закцентовано увагу на кількості пропозицій досліджуваних об’єктів нерухомості. Зображено графічним чином ціни продажу, усереднені показники, співвідношення пропозицій як для будівель так і для земельних ділянок. Ключові слова: нерухоме майно, об’єкт оцінки, комерційна нерухомість, цивільно-правові угоди, оподаткування майна, ринок нерухомості. Перелік використаних літературних джерел: Цивільний кодекс України вiд 16.01.2003 р. №435-IV / Відомості Верховної Ради України, 2003, №№ 40-44, ст. 356. Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI / Відомості Верховної Ради України, 2011, № 13-14, № 15-16, № 17, ст.112. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вiд 12.07.2001 р. № 2658-III / Відомості Відомості Верховної Ради України, 2001, № 47, ст.251. Оцінка нерухомості: навч. посібник / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – 2-ге вид., перероб. і доп. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2016. – 300 с. Taratula, R., & Stupen, N. (2018). Land resources management in Ukraine under the conditions of the local government reforming. Scientific Papers: Series Management, Economic Engineering in Agriculture and Rural Development, 18, 375-382. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Bugaenko, E., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Algorithm for calculating the normative area of an industrial enterprise land plot. Geodesy and Cartography, 44(2), 63-70. Malashevskyi, M., Kuzin, N., Sidorenko, V., Palamar, A., & Malanchuk, M. (2018). Studying the ways of effective taxation of objects of underground commercial space. Geodesy and Cartography, 67(1), 71–85. Sai, V., Кhavar, Y., & Vynarchyk, L. (2019). The relevance assessment of the land use for wind power engineering in settlements of Lviv region. Geodesy and Cartography, 45(4), 154-160. Perovych, L., Perovych, I., & Ludchak, O. (2018). Modeling the Processes of Land Resources Administration. Geodesy and Cartography, 67(2), 295–303.